כמשפטנים, אנו נתקלים לא פעם במקרים מורכבים המדגישים את נבכי דיני המס. פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים, גדליה מרדכי שטרן נ' פקיד השומה ירושלים, מספק הזדמנות רבת ערך להתעמק בקריטריונים המשמשים לסיווג הכנסות משכירות כהכנסה פסיבית או כהכנסה עסקית. להבחנה זו השלכות מס משמעותיות על בעלי נכסים. פוסט זה בבלוג יבחן את ההיבטים המרכזיים של תיק זה, וישפוך אור על הגורמים הקובעים כיצד הכנסות משכירות ימוסו בישראל, וכיצד הוא יכול להשפיע על האסטרטגיה המשפטית שלך במקרים דומים.
סקירה כללית של מקרה
התיק עוסק בערעור של גדליה מרדכי שטרן על שומות מס לשנים 2012-2018. הסוגיה המרכזית הייתה האם יש לסווג את הכנסתו של שטרן מהשכרת דירות כהכנסה עסקית או כהכנסה פסיבית משכירות. רשות המסים טענה כי יש לסווג את ההכנסה כהכנסה עסקית, החייבת במס בשיעורים גבוהים יותר, ואילו שטרן טען כי יש להתייחס אליה כהכנסה פסיבית, הממוסת בשיעור קבוע. סיווג זה היה משמעותי, שכן סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר ניכוי מס על הכנסות עסקיות, אך לא על הכנסות שכירות פסיביות. בסופו של דבר פסק בית המשפט נגד שטרן, וקבע כי אכן יש לסווג את הכנסותיו משכירות כהכנסה עסקית.
גורמים מרכזיים בקביעת הכנסות העסק
בית המשפט הסתמך על מספר מבחנים מבוססים כדי לקבוע האם הכנסות מדמי שכירות מהוות הכנסה עסקית, אשר נקבעו בתיק בירן נ' פקיד השומה ירושלים. בדיקות אלה כוללות:
היקף והיקף הפעילות: בית המשפט שקל את מספר הנכסים שבבעלות שטרן ואת היקף פעילות ההשכרה שלו. בעוד שמספר הדירות לא היה גדול במיוחד, בית המשפט ראה בעובדה שמספר הנכסים גדל עם הזמן גורם המעיד על עסק.
תדירות ומשך העסקאות: מבחן זה מתייחס לתדירות שבה הנכסים הושכרו. בית המשפט ציין כי אמנם תחלופת השוכרים הייתה נמוכה, אך האופי המתמשך של פעילות השכירות, הנתמך בקיומה של מסגרת תפעולית שיטתית המנוהלת על ידי צד שלישי, הצביע על עסק.
השקעות פיננסיות ושיטות מימון: בית המשפט בחן כיצד מימן שטרן את רכישת נכסיו. בית המשפט מצא כי ההשקעה וההרחבה המתמשכות של מיזמי הנדל"ן של שטרן היו נדבך התואם את הפעילות העסקית, וקיבל חיזוק נוסף ממעורבותו בעסקאות נדל"ן אחרות.
מומחיות וניהול: גורם זה בוחן את רמת המיומנות והמומחיות הנדרשת לניהול פעילות ההשכרה. בעניינו של שטרן ציין בית המשפט כי שכר את שירותיו של עורך דין שינהל את נכסיו. ניהול מקצועי זה, שכלל טיפול בחוזי שכירות, גביית דמי שכירות וטיפול בתחזוקה ובנושאים אחרים הקשורים לרכוש, הצביע על גישה עסקית. חשוב לציין כי בית המשפט קבע כי עוה"ד לא טיפל רק בנכסים שבבעלות שטרן, אלא בנכסים בבעלות חברות שבשליטת שטרן וכי אין הפרדה ביניהם.
מנגנון עסקי שיטתי ומאורגן: קריטריון זה מתייחס לשאלה האם פעילות השכירות מתנהלת באופן מובנה ושיטתי. בית המשפט ציין את התקשרותו של עוה"ד של הנישום לניהול הנכסים המניבים, וכן את העובדה שההנהלה כללה שכירת אנשי מקצוע נוספים שיבטיחו את אחזקת הנכסים. בנוסף, קבע בית המשפט כי העובדה ששטרן יכול היה לנכות את שכר הטרחה ששולם לעוה"ד כהוצאות עסקיות, מעידה על כך שלפעילות מאפיינים עסקיים.
פיתוח, טיפוח והשבחת נכסים: בית המשפט בחן האם שטרן עשה מאמצים כלשהם להשביח או לפתח את הנכסים. אמנם לא היה אזכור לפיתוח כשלעצמו, אך תחזוקת הנכסים, כולל תיקונים ושכירת קבלנים, הייתה פקטור.
שימוש מיועד בכספים: כמו כן נשקל השימוש המיועד בהכנסות משכירות. שטרן טען כי התכוון לתרום את הרווחים לצדקה, אך בית המשפט קבע כי הכוונה לא שינתה את אופי ההכנסות עצמן.
המבחן הכללי - נסיבות הסובבות: מבחן אחרון זה בוחן את מכלול נסיבות העסקה. בית המשפט ציין כי במקרה זה, בשל מעורבותו הנרחבת של מנהל נכסים מקצועי, לא היה מקום לבית המשפט לקבוע כי אין לסווג את ההכנסה כהכנסה עסקית.
סובייקטיביות של הנישום: בית המשפט הדגיש כי סיווג ההכנסה מבוסס על מהותה הכלכלית ולא על כוונתו הסובייקטיבית של הנישום. במילים אחרות, מה משלם המסים מתכוון לעשות עם הכסף או איך משלם המסים תופס את פעילותו אינו חשוב כמו המציאות של המצב.
תפקיד הניהול המקצועי
היבט מרכזי בהחלטת בית המשפט היה מעורבותו של עוה"ד של שטרן. בית המשפט הכיר בכך שלשטרן, רופא שיניים במקצועו, אין את הזמן והמומחיות לנהל את הנכסים המושכרים בעצמו. לפיכך הוא שכר את שירותיו של עו"ד לטיפול בכל היבטי עסקי ההשכרה, לרבות:
הסכמי שכירות.
גביית שכר דירה.
תחזוקת הנכס.
התנהלות מול דיירים.
התנהלות מול רשויות.
מעורבות נרחבת זו של מנהל מקצועי הצביעה על כך שפעילות ההשכרה מתנהלת באופן ענייני. בנוסף, ציין בית המשפט שעוה"ד ניהל נכסים הן בבעלות שטרן עצמו והן בבעלות חברות שבשליטת שטרן, וכי אין הבחנה בין ניהול נכסים אלה, דבר המצביע על קיומו של עסק מוסדר.
נימוקי בית המשפט
בית המשפט הדגיש כי אמנם אין גורם אחד הקובע, אך ההשפעה המצטברת של כל הגורמים הצביעה על כך שהכנסותיו משכירות של שטרן אכן היו הכנסות עסקיות. בית המשפט דחה את טענתו של שטרן כי יש לראות בהכנסתו פסיבית משום שהוא עסק בעיקר במרפאת השיניים שלו. בית המשפט ציין כי העובדה ששטרן שכר איש מקצוע שינהל את נכסיו אפשרה לו ליהנות מההכנסות שהם הפיקו, תוך עיסוק בעיסוקיו האחרים.
בית המשפט דחה גם את טענתו של שטרן כי מספר הדירות הקטן יחסית שבבעלותו מהווה נקודה לטובתו. בית המשפט ציין כי גם אם מספר הנכסים אינו גדול, קיימת מסגרת עסקית המאפשרת תפעול וניהול חלק של הנכסים המושכרים, וזה היה הגורם העיקרי בהחלטת בית המשפט.
השלכות על בעלי הנכסים
למקרה זה השלכות משמעותיות על בעלי הנכסים בישראל. הוא מדגיש כי:
ענייני ניהול פעיל: אם בעל נכס מנהל באופן פעיל את הנכסים המניבים שלו, או אם הוא שוכר צד שלישי שינהל את הנכסים שלו, סביר יותר שהכנסתו תסווג כהכנסה עסקית. רמת המעורבות והמסגרת העסקית שנקבעה ממלאות תפקיד גדול.
קנה מידה זה לא הכל: גם מספר קטן יחסית של נכסים יכול להיחשב עסק אם פעילות ההשכרה מתנהלת באופן שיטתי ומקצועי.
עזרה מקצועית יכולה להיות חרב פיפיות: בעוד ששכירת ניהול נכסים מקצועי יכולה לייעל את התפעול, היא יכולה גם להוביל לכך שההכנסה תסווג כהכנסה עסקית.
הכוונה אינה קובעת סיווג: השימוש המיועד בהכנסות משכירות או השקפתו האישית של הנישום על הפעילות אינו קובע כיצד ימוסה.
מסקנה
פרשת שטרן היא דוגמה למורכבותם של דיני המס בישראל. זה מדגיש את החשיבות של הבנת הגורמים השונים המשמשים לסיווג הכנסות משכירות. בעלי נכסים שרוצים לסווג את הכנסתם כפסיבית ולא עסקית צריכים להימנע מכל פעילות שניתן להגדיר כחלק מעסק, לרבות הימנעות משימוש במנהלי נכסים מקצועיים.
עבור משפטנים, מקרה זה מציע תובנות לגבי ההיגיון והגישה של בית המשפט לסיווג הכנסות משכירות. חשוב לשקול את הגורמים והמבחנים השונים שהתווה בית המשפט בבואו לייעץ ללקוחות בענייני מס הקשורים להכנסות משכירות. כמו תמיד, ההבנה כיצד כל אחד מהמבחנים הללו ייושם בהתבסס על העובדות הספציפיות של כל מקרה היא חיונית.

כתב ויתור: פוסט זה בבלוג נועד למטרות מידע בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ בענייני מס ספציפיים, אנא התייעץ עם משפטן מוסמך.
Comments