top of page
אברהם זיו כהן

הבנת התנאים לביטול חוזי פינוי ובנוי בבניינים משותפים

הבנת התנאים בהם בעלי דירות בבניין משותף יכולים לבטל חוזי פינוי ובינוי היא קריטית הן ליזמים והן לדיירים. מדריך זה מתאר את הקריטריונים המרכזיים ואת ההיבטים המשפטיים הכרוכים בתהליך זה.




חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמים) קובע את התנאים שבהם רשאים רוב בעלי הדירות בבית משותף לבטל עסקת פינוי ובנייה. על מנת לבטל את העסקה, יש לעמוד באחד מהתנאים הבאים:


תנאים לביטול חוזי פינוי ובינוי


1. אי-מעורבות של היזם בתוך צירי זמן שצוינו בחוק


היזם לא התקשר בעסקת פינוי ובנייה עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך שנתיים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובנייה ראשונה או שהיזם לא התקשר בעסקה כאמור עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך ארבע שנים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובנייה ראשונה.


- על היזמים ליזום דיונים יזומים עם בעלי הדירות.

- לשמור רשומות מפורטות של מאמצי תקשורת ומעורבות.


2. אי הגשת תכנית פיתוח מפורטת


לא הוגשה תכנית מפורטת בידי היזם בהתאם להוראות סעיף 83א1 לחוק התכנון והבנייה למוסד התכנון המוסמך לאשרה בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובנייה ראשונה. יש לציין כי הוראות פסקה זו לא יחולו על עסקת פינוי ובנייה בבית משותף הנמצא במתחם שהוכרז לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.


ביטול אפשרי אם היזם לא יגיש תוכנית מפורטת לרשות התכנון בתוך ארבע שנים וחצי מיום חתימת חוזה הפינוי והבניה הראשוני.


- היזם צריך לתעדף הגשה בזמן של תוכניות פיתוח מפורטות.

- לוודא עמידה בתקנות התכנון והבנייה.


3. דרישה לאחוז מינימלי של יחידות דיור ציבורי


אם פחות מ-40% מיחידות הדיור בבניין המשותף מיועדות לדיור ציבורי, בעלי הדירות יכולים לבטל את חוזה הפינוי והבינוי.


- על היזמים להיות מודעים לדרישות הדיור הציבורי ולעמוד בהן.

- עבודה מול הרשויות המקומיות להקצאת האחוז שצוין.


4. תהליך אישור החלטה והודעה


ביטול אפשרי כאשר מתקבלת החלטה ע"י הרוב הדרוש ובלבד שנמסרה ליזם הודעה על ידי בעלי הדירות שהתקשרו עם היזם בחוזה. נמסרה ההודעה יבוטל החוזה, מבלי שיראו את בעלי הדירות כמי שהפרו את ההתקשרותם עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום מאותם בעלי דירות בהתאם להוראות של שר המשפטים בהסכמת שר השיכון.


5. חריגים ופטורים


תרחישים מסוימים, כגון בניינים שהוכרזו ע"י הרשות להתחדשות עירונית, פטורים מתקנות ספציפיות. יזמים ובעלי דירות צריכים להיות מודעים לחריגים אלה.



תנאים לביטול חוזי תמ"א 38 חיזוק

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מקנה אפשרות לביטול חוזי תמ"א 38 במתכונת חיזוק בתנאים שלהלן:


1. היזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף, בתוך 18 חודשים מיום שנחתמה העסקה לפי תכנית החיזוק או שהיזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, או עם בעלי דירות המהווים שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, לפי העניין, בתוך שלוש שנים מיום שנחתמה העסקה.


2. היזם לא הגיש בקשה להיתר בנייה בתוך שלוש שנים ושישה חודשים מיום שנחתמה העסקה לפי תכנית החיזוק.


3. ביטול אפשרי כאשר מתקבלת החלטה ע"י הרוב הדרוש ובלבד שנמסרה ליזם הודעה על ידי בעלי הדירות שהתקשרו עם היזם בחוזה. נמסרה ההודעה יבוטל החוזה, מבלי שיראו את בעלי הדירות כמי שהפרו את ההתקשרותם עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום מאותם בעלי דירות בהתאם להוראות של שר המשפטים בהסכמת שר השיכון.


סיכום

ניווט בתהליך ביטול חוזי התחדשות עירונית בבניינים משותפים דורש הבנה מעמיקה של התנאים המשפטיים ועמידה בהם. הישארו מעודכנים, צרו אתנו קשר באופן יזום והבטיחו תהליך חלק לכל הצדדים המעורבים.


למד עוד:


התוכן אינו מהווה ייעוץ משפטי!




31 צפיות0 תגובות

Comments


bottom of page