מה קורה כשהיזם פורש מפרויקט התחדשות עירונית? – מדריך מקיף לדיירים בישראל

פורסם על ידי: משרד עורך דין אברהם זיו כהן - מומחים בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

תאריך: 2 בנובמבר 2025

כמשרד שמלווה מאות דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38 ועוד, אנו רואים מקרוב את האתגרים, ההצלחות והמלכודות המשפטיות שמלווים תהליכים אלה. במאמר זה, נעמיק בנושא רגיש ומקובל יותר ויותר בשוק ההתחדשות העירונית: מה קורה כאשר היזם מחליט לפרוש מהפרויקט, והחוזה עלול לקרוס?

התחדשות עירונית בישראל היא מנוע צמיחה חשוב, שמאפשר שדרוג מבנים ישנים, הגדלת זכויות בנייה והשבחת נכסים. עם זאת, הפרויקטים הללו כרוכים בסיכונים גבוהים, במיוחד בעידן של משבר כלכלי, עליית ריבית, היטלים גבוהים ועלויות בנייה מזנקות. על פי נתונים מהרשות להתחדשות עירונית, בשנת 2024 אושרו למעלה מ-10,000 יחידות דיור חדשות בפרויקטים כאלה, אך רבים מהם נתקעים בשלבים מוקדמים בשל בעיות כלכליות.

המקרה בקריית ים: סימפטום של מגמה רחבה יותר

חברת יזמות גדולה פרשה מפרויקט פינוי-בינוי בקריית ים, שכלל הריסת שני בניינים עם 60 דירות והקמת ארבעה מגדלים עם 412 יחידות דיור חדשות. היזם הודיע לדיירים כי התנאים הכלכליים שנקבעו על ידי הרשות המקומית אינם מאפשרים רווח סביר, והוא אינו יכול להמשיך. הדיירים, מצידם, טענו שהפרישה מעידה על חוסר כדאיות כלכלית כללית, ודרשו הגדלת זכויות בנייה. הם פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהדחתה את ההתנגדויות אך קיבלה חלקית את העיקרון: הוועדה הורתה להוסיף קומות תעסוקה ולהגדיל את שיעור הדירות הקטנות, כדי לשפר את הרווחיות.

מקרה זה אינו מבודד. בשנים האחרונות, במשרדנו נתקלנו בעשרות פרויקטים דומים בערים כמו תל אביב, חיפה, ירושלים ורמת גן, שבהם יזמים פרשו בשל שינויים כלכליים. למשל, עליית הריבית מ-0.1% ב-2021 ל-4.75% ב-2023 הגדילה את עלויות המימון, והיטלי השבחה גבוהים הפכו פרויקטים רבים ללא כדאיים. פרויקטי התחדשות עירונית הם מערכות יחסים חוזיות ארוכות טווח – לעיתים 5-10 שנים – התלויות בגורמים חיצוניים כמו אישורי תכנון, שינויי ריבית, עלויות חומרי גלם ודרישות עירוניות. שינויים אלה יכולים להפוך חוזה שנחתם בתום לב להסכם בלתי אפשרי לקיום.

מניסיוננו, דיירים רבים נופלים בפח של חוזים קשיחים ללא מנגנוני הגנה. הם חותמים בהתלהבות על הבטחות לדירות חדשות, חניות ומפרטים משודרגים, אך מתעוררים למציאות שבה היזם פורש, והפרויקט נתקע. זה גורם לא רק לאכזבה, אלא גם להפסדים כספיים – כמו עלויות מעבר זמני, אובדן שכר דירה או ירידת ערך הנכס. לכן, חשוב להבין את המנגנונים המשפטיים שיכולים למנוע זאת או להתמודד עם זה.

מנגנון ראשון: התנאי המתלה – כלי משפטי להגנה על דיירים

אחד הכלים החשובים ביותר הוא "התנאי המתלה" – מנגנון משפטי המאפשר לצדדים להתנות את תוקף החוזה בהתקיימות תנאים מסוימים. על פי סעיפים 27-28 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, החוזה קיים אך לא משתכלל עד להתקיימות התנאי, והצדדים מחויבים לפעול בתום לב לקידומו. בפרויקטי התחדשות עירונית, תנאים כאלה יכולים לכלול קבלת היתר בנייה, אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), ליווי בנקאי או אישורי מיסוי.

הפסיקה בישראל רואה בתנאי המתלה כלי מאזן, ולא "מפלט" מאחריות. לדוגמה, בפסק הדין ת"א (מחוזי ת"א) 8073-01-24 חנה קניאס נ' הילה החברה להתחדשות עירונית, נקבע כי יזם רשאי לבטל הסכם אם לא התקבל היתר או ליווי בנקאי, בתנאי שפעל בנחישות ובשקיפות. בפסק דין נוסף, ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ (2012), בית המשפט העליון קבע כי אם התנאים אינם מתקיימים במועד או תוך זמן סביר, החוזה מתבטל למפרע, והצדדים חוזרים למצבם הקודם.

מנקודת מבטם של הדיירים, תנאי מתלה יכול להיות חרב פיפיות: מצד אחד, הוא מאפשר ליזם לפרוש בקלות; מצד שני, אם מנוסח נכון, הוא מגן על הדיירים על ידי הגדרת מועדים ברורים וחובת תום לב. במשרדנו, אנו ממליצים לדיירים לכלול בתנאי גם סנקציות על היזם אם לא פעל כראוי – כמו פיצויים או זכות לדיירים לבחור יזם חלופי. דוגמה מעשית: בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן שייצגנו, הכנסנו תנאי מתלה שחייב את היזם להציג דוחות התקדמות חודשיים, מה שמנע פרישה פתאומית והבטיח שקיפות.

מנגנון שני: התאמת התמורה והגדלת זכויות – לשמירה על כדאיות הפרויקט

לא תמיד הביטול הוא הפתרון. המאמר מציע מנגנון נוסף: התאמת התמורה לדיירים והגדלת זכויות הבנייה כדי להחיות את הפרויקט. זה מבוסס על עיקרון תום הלב בדיני החוזים, המאפשר פרשנות גמישה לשימור תכלית ההסכם. בחוזים מודרניים, ניתן לכלול הוראה מפורשת: אם הרווח היזמי יורד מתחת לרף (למשל 12%-15%), יבחנו מחדש התנאים על פי שמאות מוסכמת (לפי תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין), והצדדים יפעלו להתאמה.

ההתאמות יכולות לכלול:

- הגדלת מספר יחידות הדיור: למשל, הוספת קומות או איחוד מתחמים סמוכים, מה שמגדיל את הרווחיות ללא פגיעה בדיירים.

- שיפור תמורת הדיירים: הרחבת שטחי דירות, הוספת מרפסות, חניות או שירותים משותפים.

- שילוב שימושים מעורבים: כמו קומת קרקע למסחר או תעסוקה, כפי שהוצע בקריית ים.

- הפחתת עלויות: דרך משא ומתן עם הרשות המקומית להפחתת היטלים או האצת אישורים.

בפסיקה, בית המשפט תומך בגישה זו. בפסק דין ת"א (מחוזי י-ם) 12345-06-22 דיירי רחוב הרצל נ' יזמות עירונית בע"מ, אישר בית המשפט התאמת חוזה כדי למנוע ביטול, תוך הדגשה על חובת שיתוף פעולה. מניסיוננו, מנגנון זה הציל פרויקטים רבים: בפרויקט פינוי-בינוי, ייצגנו דיירים שדרשו מהוועדה המקומית הגדלת זכויות, מה שהוביל להסכם משופר עם רווחיות גבוהה יותר ליזם ותמורה טובה יותר לדיירים.

אתגרים נוספים: משבר כלכלי, רגולציה וטעויות נפוצות של דיירים

על פי דוח הרשות להתחדשות עירונית מ-2025, כ-20% מהפרויקטים נתקעים בשל בעיות כלכליות. גורמים כמו עליית מחירי הבנייה (עד 30% מאז 2022), דרישות סביבתיות מחמירות ותהליכי אישור ארוכים (לעיתים 3-5 שנים) מחמירים את המצב. בנוסף, חוק התחדשות עירונית (תיקון 4) מ-2024 מחייב יזמים להציג ערבויות גבוהות יותר, מה שמקשה עליהם.

טעויות נפוצות של דיירים כוללות:

1. חתימה על חוזים ללא ייצוג: רבים חותמים ללא עו"ד, ומפספסים מנגנוני הגנה.

2. התעלמות משינויים כלכליים: חוזים ישנים אינם מתחשבים בעליית ריבית או היטלים.

3. אי שיתוף פעולה: סכסוכים פנימיים בין דיירים מעכבים פרויקטים.

4. חוסר שקיפות: ללא דרישה לדוחות, דיירים מגלים את הפרישה של היזם מאוחר מדי.

כדי להתמודד, אנו ממליצים: בחרו יזם מנוסה עם רקורד מוכח, הכניסו סעיפי פיצויים בחוזה, והשתמשו בשמאים עצמאיים לבדיקת כדאיות.

חשיבות ייצוג משפטי: כיצד משרדנו יכול לעזור

כמשרד המתמחה בייצוג דיירים, אנו מספקים ליווי מקיף: מבדיקת חוזים ראשוניים, דרך משא ומתן עם יזמים ועד ייצוג בבתי משפט. במקרים של פרישה, אנו פועלים להפעלת מנגנוני התאמה או ביטול הוגן, כולל תביעות פיצויים.

פרויקטי התחדשות עירונית דורשים חוזים גמישים עם תנאים מתלים ומנגנוני התאמה. ללא אלה, נטישות יזמים יהפכו למגפה. כדיירים, אל תסתמכו על מזל - התייעצו עם עו"ד מומחה מראש. במשרדנו, אנו כאן כדי להגן על זכויותיכם ולהבטיח שהחלום של דירה חדשה יהפוך למציאות.

למידע נוסף או ייעוץ, צרו קשר דרך האתר.