מיסוי מקרקעין בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית מציעים הזדמנויות משמעותיות לבעלי נכסים, אך הם גם מביאים אתגרי מיסוי מורכבים. הבנת השלכות המס חיונית לקבלת החלטות מושכלות ולמקסום התועלות. פוסט זה יסקור את שיקולי המס המרכזיים עבור בעלי נכסים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל.

1. סקירה כללית של מיסוי מקרקעין בהתחדשות עירונית

עסקאות נדל"ן בישראל חייבות במיסים שונים, ביניהם:

• היטל השבחה: מוטל כאשר נכס עולה בערכו עקב שינויים תכנוניים או זכויות פיתוח.

• מס רכישה: משולם על ידי קונים בעת רכישת נכס.

• מס שבח: חל על רווחים ממכירת נכסים, עם פטורים לפרויקטים של התחדשות עירונית בתנאים ספציפיים.

פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי, נהנים מהקלות מס מיוחדות לעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית.

2. היטל השבחה בהתחדשות עירונית

הרשויות המקומיות מטילות היטל השבחה כאשר ערך הנכס עולה עקב שינויי ייעוד. עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית זכאים פעמים רבות לפטורים או להפחתות:

• בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), בעלי הנכסים פטורים בדרך כלל מהיטל השבחה.

• בפרויקטים של פינוי בינוי עשויה לחול הקלה בהיטל השבחה.

• כל פטור או הקלה מהיטל השבחה צריך להיות מאומת עם העירייה.

3. שיקולי מס שבח

מס שבח חל על רווחים ממכירת נדל"ן, אך פרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהקלות משמעותיות:

• על פי סעיף 49ל לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי נכסים בפרויקטים של פינוי בינוי פטורים  ממס שבח אם הם עומדים בקריטריונים ספציפיים, כגון החזקת הנכס לתקופה נדרשת.

• בעלים שיקבלו דירה נוספת במסגרת הפרויקט עשויים להיות חייבים במס על הערך הנוסף.

• אם הדירה עוברת בירושה, עשויים לחול כללי מס שונים בהתאם למשך הבעלות והיחסים המשפחתיים.

4. מע"מ והשפעתו על התחדשות עירונית

בעוד בעלי נכסים פרטיים אינם חייבים במע"מ על חילופי דירות, יזמים וקבלנים נדרשים לשלם מע"מ (18% בישראל) על עסקאות. עלות זו משולבת לעתים קרובות בהוצאות הפרויקט.

5. מס רכישה בפרויקטים של התחדשות עירונית

מס רכישה חל בעת רכישת נכס, אך התחדשות עירונית מעניקה פטורים:

• בעלי דירות המקבלים דירה חלופית בפרויקט התחדשות פטורים בדרך כלל ממס רכישה.

• אם הבעלים מקבל מספר דירות, מס רכישה חל על יחידות נוספות.

• רוכשים הרוכשים דירות חדשות בפרויקט התחדשות עירונית נדרשים לשלם שיעורי מס רכישה סטנדרטיים בהתאם לשווי הנכס.

6. פיצויים ומיסוי לשוכרים ובעלי עסקים

מעבר לבעלי הדירות, שוכרים ובעלי עסקים שנפגעו מהתחדשות עירונית עשויים לקבל פיצוי, שיכולות להיות לו השלכות מס:

• פיצוי שכירות הניתן במהלך הבנייה אינו חייב בדרך כלל במס כהכנסה.

• בעלי עסקים עשויים להיות חייבים במס רווחי הון אם הם מקבלים שטחי מסחר חלופיים.

7. כיצד למקסם את הטבות המס

כדי למזער את חבות המס ולמקסם את היתרונות בפרויקטים של התחדשות עירונית, על בעלי הנכסים:

• התייעצו עם מומחה מיסוי מקרקעין בשלב מוקדם של התהליך.

• ודאו זכאות לפטורים והגישו את המסמכים הדרושים.

• משא ומתן על תשלום המס במסגרת הסכם עם היזם.

• הישארו מעודכנים בשינויים בחוקי מיסוי מקרקעין.

מסקנה

פרויקטים של התחדשות עירונית טומנים בחובם הזדמנויות מלהיבות, אך המיסוי נותר גורם קריטי בקבלת החלטות. על ידי הבנת השלכות המס השונות ופנייה לליווי מקצועי, בעלי נכסים יכולים לנווט במיסוי נדל"ן ביעילות ולייעל את התוצאות הפיננסיות שלהם.

📢 זקוקים לייעוץ משפטי בנושא מיסוי התחדשות עירונית? צרו קשר עוד היום עם משרד עורכי הדין שלנו לקבלת הדרכה מקצועית!