רכישת דירה במסגרת תמ"א 38 בישראל יכולה להיות מהלך מסוכן, במיוחד כאשר משתמשים בשיטת "הערת אזהרה". שיטה זו כוללת העברת כספים ישירות ליזם, כאשר הכספים ששולמו אינם בטוחים בשל היעדר אמצעי הגנה נאותים.
הנה מבט מפורט על הסיבות מדוע בטוחה אחרת, ולא בטוחת "הערת אזהרה", היא בעלת חשיבות עליונה:
היעדר כספים מובטחים במקרה של כישלון הפרויקט: רישום "הערת אזהרה" כבטוחה לכספי התמורה אינו מקנה בפועל ערבויות כלשהן בנוגע לאבטחת הכספים שלכם במקרה של כישלון הפרויקט. אם היזם מתמודד עם קשיים כלכליים, פושט רגל או נוטש את הפרויקט, אתם עלולים לאבד את כל ההשקעה שלכם. סיכון זה הודגש במפורש על ידי עמית גריידי, רשם הקבלנים והמפקח על חוק המכר במשרד השיכון. גריידי קובע "אל תקנו דירה בתמ"א 38 בשיטת הערת האזהרה. הכסף לא מובטח במקרה של כישלון". הוא מדגיש כי בשיטת "הערת אזהרה", הכסף הולך ישירות ליזם, ומשווה אותו ל"חתול ששומר על השמנת".
שליטה חד-צדדית של היזם בכספים מטפחת ניגוד עניינים פוטנציאלי: בטוחת "הערת אזהרה" מעניקה ליזמים שליטה ישירה על כספי התמורה, מה שעלול ליצור ניגוד עניינים משמעותי. היעדר פיקוח עצמאי מגדיל את הסיכון לניהול פיננסי כושל או, גרוע מכך, מעילה בכספים. לחוסר שקיפות ואחריותיות זו עלולות להיות השלכות חמורות על הקונים. גריידי טוען כי מצב זה נוצר בשל היעדר רגולציה עצמית בענף, מה שהוביל להתערבות המחוקק.
מחסומים חקיקתיים מעכבים את מאמצי הרפורמה: ניסיונות לשנות את שיטת "הערת אזהרה" באמצעות חקיקה נתקלו במכשולים משמעותיים. למרות שנעשים מאמצים להעלות את המודעות לסיכונים הטמונים בשיטה זו, השימוש בה נותר מותר מבחינה חוקית. היעדר הגנה משפטית זה מותיר את הרוכשים חשופים להפסדים כספיים. גריידי מזכיר את ניסיונותיו הכושלים לשנות זאת באמצעות חקיקה. הוא תומך בהגברת המודעות כאמצעי משלים להגנה על קונים פוטנציאליים.
המלצות להפחתת סיכונים:
העסיקו עורך דין מקרקעין מומחה: לפני התקשרות בהסכם כלשהו, התייעצו עם עורך דין מקרקעין המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38. הוא יכול להדריך אתכם דרך המורכבות של התהליך, להסביר את הזכויות שלכם כקונים, ולעזור לכם להבין את המסמכים המשפטיים המעורבים.
בחנו שיטות רכישה חלופיות: שקלו לרכוש דירה לאחר סיום הפרויקט. פעולה זו מבטלת את הסיכון הכרוך בכשל בפרוייקט. לחלופין, בדקו אפשרויות תשלום בטוחות יותר הכוללים חשבונות נאמנות וערבויות בנקאיות, שמספקים הגנה טובה יותר לכספים שלכם.
ביצוע בדיקת נאותות מקיפה: לפני התחייבות לרכישה כלשהי, בדקו ביסודיות את ההיסטוריה של היזם, את יציבותו הפיננסית ואת פרטי הפרויקט. בדיקה של הרקורד של היזם כוללת, פרויקטים שהושלמו ודוחות כספיים כדי להעריך את אמינותו ואת יכולתו לעמוד בהבטחותיו והתחייבויותיו החוזיות.
כתב ויתור: האמור לעיל הנו בגדר מידע כללי בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי. לקבלת ליווי משפטי המותאם במיוחד למצבכם, פנו אלינו לקבלת ייעוץ משפטי.
Comments