top of page

תרמית במקרקעין ותקנת השוק

אברהם זיו כהן

פסק דין מעניין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, שעוסק בתרמית במקרקעין ובתקנת השוק המגנה על רוכש תם-לב. פסק הדין מתייחס למקרה שבו מתחזה מכר מקרקעין שלא לו, תוך שימוש במסמכים מזויפים, לרוכש ששילם עבורם תמורה מלאה. השאלה העיקרית שעלתה היא מי אחראי לשאת בנזק הנגרם לרוכש, בהינתן שהמתחזה נעלם ואין אפשרות להיפרע ממנו.



העובדות העיקריות של המקרה
המקרה התחיל בשנת 2011, כאשר דוד קונפינו, מתחזה שהשתמש בתעודת זהות של אדם אחר, הגיש לעו"ד מירב לוי וביקש למכור מקרקעין שהייתה בבעלותו בעיר רחובות. המקרקעין הייתה בעצם שייכת להנרי קונפינו, אחיו של דוד, שהיה תושב צרפת ומת בשנת 2009. המתחזה הציג לעו"ד לוי צו ירושה מזויף, שלפיו הוא ירש את המקרקעין מאחיו. עו"ד לוי לא בדקה את הצו המקורי, ולא שאלה את המתחזה שאלות מעמיקות על הרכב המשפחתי של הנרי ועל סיבת מותו.
בשנת 2012, עו"ד לוי הגישה בקשה לרשום את המתחזה כבעל המקרקעין במקום הנרי, וצירפה את הצו המזויף לבקשה. הבקשה טופלה במרשם המקרקעין על-ידי בוחנת ומבקרת עסקאות, שלא שמו לב לפגם הבולט בחותמת של הצו, שהיה חסר מילה חשובה. באותו יום, הבעלות במקרקעין הועברה משמו של הנרי לשמו של המתחזה.
לאחר מכן, המתחזה הגיע לעו"ד משה שמחיוף, שיצג את עידן נצר, רוכש פוטנציאלי של המקרקעין. המתחזה הציג את עצמו כדוד קונפינו, והסכים למכור את המקרקעין במחיר של 1.5 מיליון שקלים. עו"ד שמחיוף לא בדק את הצו המקורי, אלא הסתפק בקבלת נסח טאבו נקי ועדכני, ובזיהוי המוכר באמצעות תעודת זהות מקורית. העסקה הושלמה בשנת 2013, ונצר שילם את המחיר וקיבל את המקרקעין.
בשנת 2014, הנרי קונפינו הופיע בישראל, וגילה שהמקרקעין שלו נמכרה ללא ידיעתו והסכמתו. הוא הגיש תביעה נגד המתחזה, נגד נצר, נגד עורכי דין ורשם המקרקעין שטיפלו בעסקה. הוא טען שהעסקה בטלה, ושהוא רוצה להחזיר את המקרקעין לבעלותו. המתחזה נעלם ולא הופיע לדיונים. נצר הגן על עצמו בטענה שהוא רכש את המקרקעין בתום-לב ובתמורה, ושהוא לא ידע ולא היה אמור לדעת על התרמית. עורכי הדין ורשם המקרקעין טענו שהם עשו את חובתם המקצועית והמשפטית, ושהם לא ניתנו להטעיה או התרשלות.
ההחלטות של בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון
בית המשפט המחוזי קבע שהעסקה בטלה, ושהמקרקעין צריכים לחזור לבעלותו של הנרי. בנוסף, בית המשפט חילק את האחריות לנזקים בין הגורמים המעורבים. 

בית המשפט העליון אישר את ההחלטות של בית המשפט המחוזי. הוא קבע שעורכי הדין ורשם המקרקעין היו חייבים לבדוק את הצו המקורי, ולשאול את המתחזה שאלות מעמיקות על ההרכב המשפחתי של הנרי ועל סיבת מותו. הוא קבע שהם התעלמו מחובתם המקצועית והמשפטית, ושהם ניתנו להטעיה או התרשלות. הוא קבע שהם חייבים לשלם פיצויים לנצר, שקנה את המקרקעין בתום-לב ובתמורה, ושסבל נזק ממוני גדול.


בית המשפט העליון קבע, בהסכמת כל השופטים, כי הרוכש זכאי להחזר התמורה ששילם ולהשבת המקרקעין לבעליה החוקי. בית המשפט דן באחריות הנזיקית של המעורבים בעסקה, ובפרט של עורכי הדין שייצגו את המוכר המתחזה ואת הרוכש, ושל רשם המקרקעין שרשם את העסקה בספרי הרישום. בית המשפט חילק את האחריות בין המעורבים באופן הבא:

 

- עורכת הדין שייצגה את המתחזה נידונה ברשלנות חמורה, שכן היא לא בדקה את זהותו ואת האותנטיות של המסמכים שהוצגו לה, והתעלמה מפגמים וחוסרי התאמה ביניהם. היא נדונה לשילם חצי מהנזק לרוכש.


- עורך הדין שייצג את הרוכש נידון ברשלנות קלה, שכן הוא לא בדק בעצמו את צו הירושה שהוצג לו על ידי עורכת הדין של המתחזה, אך הוא סמך על נסח טאבו נקי ועדכני ועל תעודת זהות מקורית של המוכר. הוא נדון לשילם רבע מהנזק לרוכש.


- רשם המקרקעין נידון ברשלנות קלה, שכן הוא קיבל את הבקשה לרישום הירושה מבלי שצורף אליה צו ירושה מקורי ובניגוד לתקנות הרישום, אך הוא לא מצא פגם בצו הירושה שהוצג לו ובדק את פרטי המוכר במרשם האוכלוסין. הוא נדון לשילם רבע מהנזק לרוכש.


פסק דין העליון מביע את החשיבות של תקנת השוק, שמטרתה להבטיח את האמון במערכת הרישום הקנייני ולהגן על רוכשים בתום-לב שמשלמים תמורה מלאה עבור נכסים. פסק דין מציב חובה על עורכי דין ורשמי מקרקעין לבדוק בקפידה את המסמכים שמוצגים להם ולא להסתמך על חותמות או עדויות שאינן מספיקות. פסק הדין מציג גם את הקריטריונים לחלוקת האחריות בין המעורבים בעסקה, בהתאם למידת הרשלנות של כל אחד מהם ולקשר הסיבתי בין התרשלותם לבין הנזק.


ההשלכות המשפטיות והמעשיות של פסקי הדין במקרה זה הן רבות:

1.       החמרת האחריות של עורכי דין ומרשמי מקרקעין: פסק הדין מחייב את עורכי הדין ורשמי המקרקעין לבצע בדיקות מעמיקות יותר בעת טיפול בעסקאות מקרקעין. הם נדרשים לבדוק את המסמכים המקוריים, לשאול שאלות מעמיקות, ולא להסתמך רק על נסח טאבו נקי ועדכני.


2.       הגנה על רוכשים בתום-לב: פסק הדין מגן על רוכשים שקנו מקרקעין בתום-לב ובתמורה, ונפגעו מתרמית. הם זכאים לפיצויים מהמתחזים, מעורכי דין ומרשם המקרקעין שטיפלו בעסקה.


3.       מניעת תרמיות במקרקעין: פסק הדין מחזק את המאמצים למנוע תרמיות במקרקעין, ולהגן על הציבור מפני נזקי ממון. הוא מצביע על החשיבות של החקיקה והמשפט במניעת תרמיות במקרקעין, ובהגנה על הציבור מפני נזקי ממון.


4.       שיפור השקיפות והאמינות של המערכת המשפטית: פסק הדין משפר את השקיפות והאמינות של המערכת המשפטית, על ידי הבהרת החובות והאחריות של הגורמים המעורבים בעסקאות מקרקעין, ועל ידי הכרעה במחלוקות משפטיות מורכבות.


פסק הדין משפר את ההגנה על הציבור מפני תרמיות במקרקעין, ומחזק את האחריות של הגורמים המעורבים בעסקאות מקרקעין. הוא מצביע על החשיבות של החקיקה והמשפט במניעת תרמיות במקרקעין, ובהגנה על הציבור מפני נזקי ממון.

אני מקווה שהפוסט הזה היה מעניין ומועיל לכם. אם יש לכם שאלות או הערות, אני מזמין אתכם להשאיר תגובה או לפנות אלי באימייל. תודה על הקריאה!


ע"א 3391/22 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו ואח'



לקריאת פסק הדין לחץ על הקישור


73 צפיות0 תגובות

Comments


כל הזכויות שמורות לעורך דין אברהם זיו כהן 2022

bottom of page