שאלות ותשובות בנושאי התחדשות עירונית

1. מהי תכנית תמ"א 38 ?

​

"תמ"א 38" הוא השם המקוצר של "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1.1.1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

​

 

2. מהן אפשרויות הבניה במסגרת תמ"א 38 ?

​

א. חיזוק ועיבוי - תמ"א 38/1

חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה. סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה. הוספת קומות חדשות לצורך בניית דירות חדשות על גג הבניין הקיים בהיקף של עד 2.5 קומות. חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו). כמו כן בנוסף לממ"ד, יכולה להתווסף גם מרפסת חדשה לדירה. התוכנית מאפשרת תוספת מעלית.

 

ב. הריסה ובנייה - תמ"א 38/2

הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו, הכולל דירות חדשות לכל בעלי הדירות מהבניין הישן, דירות נוספות למכירה וחניה תת-קרקעית. 

​

 

3. מה התמורות לבעלי הדירות בתמ"א 38 ?

​

א. תמ"א 38/1

חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הרחבת הדירות הקיימות במידת האפשר בדרך כלל באמצעות ממ"ד; שדרוג השטחים המשותפים בבניין כולל שיפוץ הלובי, הקמת מעלית, שדרוג המקלט הקיים (אם אין אפשרות לבניית ממ"דים) והחלפת צנרת מים וביוב וחיפוי חיצוני של הבניין (לא כולל שיפוץ פנימי של הדירות); נשיאה בכל עלויות הפרויקט, ישירות ועקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה; הוספת מרפסות, הנהוגה בעסקה מסוג זה, אינה מחויבת, אך מקובלת מאוד כתמורה לבעלי הדירות – כל עוד הדבר אפשרי מהבחינה התכנונית.במסלול זה, דיירי הבניין נשארים, בדרך כלל, לגור בדירותיהם בזמן ביצוע העבודות.

​

ב. תמ"א 38/2

דירה חדשה, במידת האפשר גדולה יותר מהנוכחית, הכוללת ממ"ד ומרפסת, ומקום חניה תת-קרקעי. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה.
בפרויקט זה במהלך הבנייה מפנים בעלי הדירות את דירותיהם, עוברים לדירות חלופיות בשכירות וחוזרים אל הדירות החדשות לאחר סיום הבנייה, והיזם נושא גם בכל העלויות הקשורות לכך.

​

​

4. מהי נציגות דיירים ?

נציגות דיירים היא גוף לא משפטי שנבחר ע"י בעלי הדירות. הנציגות מסייעת לבעלי דירות בהתארגנות לצורך קידום ומימוש הפרויקט ולשמירה על קשר שוטף מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגן ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. בעלי הדירות ממנים את חברי הנציגות שפועלים עבור בעלי הדירות בהתנדבות. הנציגות היא הגורם שמקשר בין הדיירים והיזם וכן בעלי המקצוע (עורך דין דיירים, אדריכל, שמאי, יועץ ביטוח ועוד). הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות ולהחליט החלטות במקומם.

​

​

5. מהו הרוב הדרוש כדי לאשר ביצוע של פרויקט התחדשות עירונית ?

 

א. תמ"א 38/1

שני שלישים מהדירות בבית המשותף שלפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

​

ב. תמ"א 38/2

ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף שלפחות ארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם.

​

ג. פינוי ובינוי

רוב מיוחס של בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה: שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות. בית משפט רשאי לקבוע כי בחישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לכריתת עסקת פינוי ובינוי, אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין.

​

 

6. כיצד מומלץ לבחור יזם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית ?

מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תוסמך נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. יש לבדוק את החוסן הכלכלי של היזם ואת בדיקת כדאיות התמורה המוצעת, וכן לבחון הצעות נוספות מול מספר יזמים. חשוב מאוד שביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 ובסיווג המתאים.

​

 

7. מהן העלויות שחלות על בעלי הדירות בביצוע פרויקט התחדשות עירונית ?

כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין - בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),  התשכ"ג-1963 (דהיינו, מס שבח ומס רכישה). מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה) דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים, או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים. 

​

​

8. איזה ביטחונות מקבלים הדיירים בביצוע פרויקט התחדשות עירונית ?

א. תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי)

• ערבות ביצוע פוחתת לפי קצב התקדמות הבניה להבטחת ביצוע עבודות דחופות במקרה שבו היזם לא ישלים את העבודות עקב חדלות פירעון או פשיטת רגל, עד למינויו של קבלן חלופי.

• ערבות בדק להבטחת ביצוע עבודות תיקונים בתקופת הבדק

• ערבות רישום להבטחת תיקון צו הבית המשותף

• ערבות מיסים והיטלים להבטחת תשלום מיסים והיטלי השבחה ככל שיחולו בגין העסקה על הדיירים.

 

ב. תמ"א 38/2 או פינוי ובינוי

• ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה.

• ערבות שכירות - רבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה

• ערבות מיסים

• ערבות רישום בית משותף

• ערבות בדק

​​

​

9. האם נדרשת פוליסת ביטוח כתנאי לביצוע הפרויקט ?

כן. יש לקבוע בהסכם כתנאי מקדמי לתחילת ביצוע העבודות קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

​

​

10. מה ההבדל בין תמ"א 38/2 הריסה ובניה לפינוי ובינוי?

בפרויקט תמ"א 38/2 התכנון הוא נקודתי ביחס לחלקה שבה בנוי בניין קיים. התכנון כולל תוספת זכויות בניה לפי התמ"א וכן זכויות בניה קיימות לפי התב"ע שחלה על החלקה שלא נוצלו. לוועדה המקומי לתכנון ובניה מוקנית הסמכות לאשר תוכנית לפי תמ"א 38/2 .
לעומת זאת, בפרויקט פינוי ובינוי התכנון נעשה ביחס למספר חלקות שלגביהן מתוכננת תב"ע חדשה שתחליף את התב"ע הקיימת. מאחר ומדובר בתכנון הכולל שטח נרחב וגדול (ולא מקומי על חלקה אחת בלבד כפי בתמ"א 38) התכנון נעשה מתוך תפיסה כוללת של התכנון העירוני של האזור כולו. רק לאחר אישור התב"ע החדשה בוועדה המחוזית, מוגשות על פיה לוועדה המקומית בקשות להיתר בניה. זאת גם הסיבה שהזמן להוצאת היתר בניה לפי תמ"א 38 הוא קצר יותר מקבלת היתר בניה בפרויקט פינוי ובינוי. בנוסף, יש להביא בחשבון שבשלב ההתקשרות בין יזם לבעלי דירות בפרויקט פינוי ובינוי קיימת אי בהירות ביחס לתכנון הסופי של הבניינים בחלקה לרבות העמדתם, כיוונים, דרכים, שטחי מסחר, ציבור וכיו"ב, בעוד שבפרויקט לפי תמ"א 38 קיימת סבירות די קרובה לוודאי שהתכנון שהוצג בעת חתימת חוזה עם היזם יהיה פחות או יותר כפי היתר הבנייה שאושר ע"י הוועדה המקומית.