מתי כדאי למכור נכס בישראל ואיך להיערך לחזרתו של מס הרכוש: מדריך למיסוי השקעות נדל"ן

בעולם הנדל"ן הישראלי, שנת 2025 מסתיימת בתקופה מאתגרת: שוק איטי, ירידות מחירים ומעט עסקאות. עם זאת, זו גם הזדמנות לבחון אסטרטגיות מיסוי חכמות, במיוחד לאור איתותי הממשלה על חזרתו האפשרית של מס הרכוש - מס שבוטל לפני יותר מ-20 שנה. במאמר זה, נסקור מתי כדאי למכור נכס, כיצד להתכונן לשינויים במיסוי, וטיפים מעשיים להשקעות נדל"ן. המידע מבוסס על ניתוחים עדכניים, ומטרתו לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות. כמובן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי נדל"ן לפני כל פעולה.

מתי כדאי למכור נכס: שיקולים כלכליים ומיסויים

בשוק הנדל"ן הנוכחי, שבו דירות עומדות זמן רב יותר למכירה ומחירים יורדים, חשוב לפעול במהירות. למשפרי דיור, אלה שרכשו דירה חדשה, מומלץ למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מרגע הרכישה. לאחר תקופה זו, אתם עלולים להיחשב כמשקיעים בעלי שתי דירות, מה שיחייב תשלום מס שבח ומס רכישה נוספים. הוראת שעה קיצרה את התקופה ל-18 חודשים עד מאי 2025, אך היא פקעה, והתקופה חזרה ל-24 חודשים.

עם סוף השנה המתקרב, כדאי לשקול מכירה מהירה כדי להימנע ממסים נוספים ולנצל הזדמנויות בשוק. אם יש לכם הפסדים משוק ההון (כגון ממכירת מניות), ניתן לקזז אותם כנגד מס שבח ממכירת נדל"ן – אך רק אם שתי הפעולות מתבצעות באותה שנת מס. זהו טיפ חשוב: בדקו מימוש מניות בהפסד לקראת סוף 2025, ותאמו זאת עם מכירת הנכס.

הכנה לחזרת מס הרכוש: צעדים מונעים

מס הרכוש, שבוטל בשנות ה-2000, עלול לחזור כחלק ממאמצי הממשלה להגדיל הכנסות. איתותים אלה מצדיקים פעולה מיידית, במיוחד לבעלי קרקעות פרטיים: בדקו אפשרויות מימוש עתודות קרקע לבנייה כדי להימנע ממס נוסף.

בהסכמי קומבינציה (שבהם בעלי קרקע משתפים פעולה עם יזמים), כדאי לשקול הטלת האחריות לתשלום מס הרכוש על היזם לאחר חתימת ההסכם. כך תגנו על עצמכם מפני שינויים עתידיים. אם אתם בעלי חברה המחזיקה בנכסי נדל"ן (כגון "חברת ארנק"), נצלו הוראת שעה המאפשרת פירוק החברה והעברת הנכסים לבעלים הפרטיים בפטור ממס שבח, מס רכישה ומע"מ. הבקשות לפירוק חייבות להתבצע עד סוף 2025, וההעברות עד סוף החודש. זו הזדמנות פשוטה להעביר בעלות מחברה ליחיד, במיוחד עבור דירות מגורים שאסור להחזיקן בחברה.

מדריך למיסוי השקעות נדל"ן: כללים עיקריים

מיסוי נדל"ן בישראל מורכב, אך הבנתו יכולה לחסוך אלפי שקלים. הנה סקירה קצרה:

-  מס רכישה: למשקיעים הרוכשים דירה נוספת (לא יחידה), חלות מדרגות גבוהות יותר – 8% ו-10%. הוראת שעה זו תקפה עד סוף 2026, והמדרגות לא יתעדכנו בינואר 2026 בשל הקפאתן. מאז 2015, הממשלה מקדמת מס גבוה זה כדי להפחית ביקושים ממשקיעים, אף שההשפעה מוטלת בספק.

- מיסוי שכירות: הכנסה משכר דירה פטורה ממס עד 5,654 שקל לחודש לתא משפחתי. אם ההכנסה גבוהה יותר, יש שתי אפשרויות:

  - מס מופחת של 10% ללא קיזוז הוצאות – פשוט ומהיר.

  - מס שולי עם ניכוי הוצאות (תחזוקה, ריבית משכנתא, פחת, ביטוח) – מתאים למי עם הוצאות גבוהות.

  טיפ חשוב: אם אתם משכירים דירה אחת ומשלמים שכירות על דירה אחרת, ניתן לקזז עד 90,000 שקל בשנה מהשכירות ששולמה. דוגמה: הכנסה שנתית של 102,000 שקל משכירות, תשלום שכירות של 120,000 שקל – קיזוז 90,000 שקל יוביל למס של 1,200 שקל בלבד במקום 10,200 שקל. הכנסה זו אינה חייבת בביטוח לאומי, ובחרו מסלול מדי שנה. אם יש כמה דירות, ניתן לשלב מסלולים, אך תקרת הפטור חלה על כלל הדירות בתא המשפחתי.

- מס שבח: מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי ממכירת נכס נדל"ן, המחושב בשיעור קבוע של 25% על הרווח הנקי לאחר התאמת אינפלציה, ניכוי הוצאות רכישה ומכירה, ופחת. בשנת 2025, קיימים פטורים משמעותיים, כגון פטור מלא או חלקי (ליניארי) על מכירת דירת מגורים יחידה ומזכה אחת לארבע שנים, עד תקרה של כ-5,008,000 ש"ח. פטורים נוספים כוללים מכירת דירה שהתקבלה בירושה, העברה ללא תמורה לקרובים, או מכירה של דירה אחת מתוך שתיים בתנאים מסוימים. בשנת 2025, הוצע מס יסף נוסף של 2-3% על רווחים הוניים גבוהים, כולל שבח, גם על דירות מתחת לסף הקודם. מומלץ לתכנן מכירות כדי לנצל קיזוז הפסדים משוק ההון באותה שנה, ולבדוק זכאות לפטורים כדי למזער את החבות.

- היטל השבחה: היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגובה 50% מההשבחה - העלייה בשווי הנכס עקב אישור תוכנית בניין עיר, הקלה או היתר בנייה שמגדילים זכויות. ההיטל מחושב על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, בהשוואת שווי הנכס לפני ואחרי האישור, ומשולם בעת מימוש הזכויות (מכירה, היתר או שימוש). בשנת 2025, קיימים פטורים או הנחות, כגון על תוספות בנייה קטנות (עד 140 מ"ר לדירה), מתנות לקרובים או למוסדות ציבור, או פרויקטים כמו תמ"א 38 (שפגה, אך פטורים חלים על היתרים קודמים או תוכניות מקומיות). ניתן לערער על החישוב, ולדחות תשלום בפטורים לכאורה. מומלץ לבדוק מראש השפעת תוכניות על נכסיכם כדי לתכנן עסקאות ולהפחית חבות.

-  קיזוז הפסדים: כאמור, הפסדים משוק ההון מקזזים מס שבח מנדל"ן באותה שנה. אל תפספסו את החלון עד סוף 2025.

סיכום והמלצות

לקראת 2026, בדקו את מצבת הנכסים שלכם, תוכניות עתידיות והטבות מיסוי זמינות. פעלו במהירות לסגירת עסקאות עד סוף 2025, כגון פירוק חברות או מכירות עם קיזוז הפסדים. זכרו: מיסוי נדל"ן דורש תכנון אישי, וטעות קטנה עלולה לעלות ביוקר.

אם אתם משקיעים בנדל"ן או שוקלים מכירה/רכישה, צוות משרד עורכי הדין שלנו כאן כדי לסייע. פנו אלינו לייעוץ מקצועי ומותאם אישית – נעזור לכם לנווט במורכבות המיסוי ולמקסם את הרווחים.