פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון: עדיפות לביצוע פרויקטי התחדשות עירונית על פני טענות אישיות של דיירים סרבנים
- אברהם זיו כהן
- 12 באוק׳
- זמן קריאה 5 דקות
פורסם ב-12 באוקטובר 2025 | מאת: עו"ד אברהם זיו כהן, מומחה להתחדשות עירונית
בשנים האחרונות, פרויקטי התחדשות עירונית בישראל, ובעיקר פרויקטי פינוי-בינוי, הפכו לכלי מרכזי בשיפור איכות החיים בערים, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדיור. עם זאת, פרויקטים אלה נתקלים לעיתים קרובות בהתנגדויות מצד דיירים בודדים, שסירובם עלול לעכב או אף לבטל את הפרויקט כולו. פסק דין חדש של בית המשפט העליון, שניתן ב-4 בספטמבר 2025 בעניין ע"א 56145-08-25 מימי סבאח נ' אהרון איזקוביץ ואח', מדגיש את העדיפות שנותן המערכת המשפטית לביצוע פרויקטים אלה על פני שיקולים אישיים או כלכליים של דיירים סרבנים. החלטה זו, שניתנה על ידי השופטת דפנה ברק-ארז, מהווה תקדים חשוב ומחזקת את מגמת בתי המשפט לקדם התחדשות עירונית, תוך שמירה על איזון בין זכויות הרוב לזכויות המיעוט.
בפוסט זה, נסקור את עיקרי הפסק דין, ננתח את השלכותיו על תחום ההתחדשות העירונית בישראל, ונציע המלצות מעשיות לבעלי דירות כיצד להגן על האינטרסים שלהם בעקבות החלטה זו. כמשרד עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, אנו רואים בהחלטה זו הזדמנות לחזק את ההגנה על זכויות הדיירים, תוך הבנת המגמות המשפטיות.
רקע העובדתי וההליך המשפטי
המקרה עוסק בסכסוך בין בעלי דירות בשני בתים משותפים בעיר לוד. הפרויקט החל בשנת 2018, כאשר רוב בעלי הדירות (המשיבים 1-35), המהווים את הרוב המכריע (כ-92% מזכויות הבעלות), התקשרו עם יזם בעסקת פינוי-בינוי על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי"). חוק זה, שנחקק כדי לעודד פרויקטים של הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם, מאפשר לרוב מיוחס (לפחות 80% בבתים משותפים) לכפות את העסקה על דיירים סרבנים, בכפוף לאישור בית המשפט.
שני דיירים, המבקשת מימי סבאח והמשיב 36 טל מרדכי נווה, סירבו להתקשר עם היזם. סירובם נבע מטענות שונות: סבאח טענה כי דירת התמורה המוצעת לה חסרה שלושה כיווני אוויר, בניגוד לדירתה הנוכחית, והדבר בעייתי בשל מצבה הרפואי (שאינו מאפשר שימוש במזגן). היא הוסיפה כי הפרויקט אינו כדאי כלכלית ואינו מגובה בערבויות מספקות. נווה טען אף הוא לחוסר כדאיות כלכלית, חוסר שוויון בתמורות בין הדיירים, ופגמים בהתנהלות היזם וההסכם.
במרץ 2022 הגישו בעלי הדירות הרוב תביעה לבית המשפט המחוזי בלוד (ת"א 63837-03-22), בבקשה להכריז על שני הדיירים כ"בעלי דירה מסרבים" על פי סעיף 2 לחוק, לאשר את ביצוע הפרויקט ולמנות נציג שיחתום בשמם. בית המשפט המחוזי, בפסק דין מיום 11 ביולי 2025 מאת השופטת י' טויסטר ישראלי, קיבל את התביעה. הוא קבע כי הרוב המיוחס הסכים לעסקה, והסירובים אינם סבירים: הפרויקט כדאי כלכלית (נתמך בחוות דעת שמאיות ועמדות מוסדות תכנון), היזם התחייב לליווי בנקאי וערבויות, אין חוסר שוויון בתמורות (הבדלים נובעים מהבדלי זכויות), והטענות אינן כנות. לגבי סבאח, נקבע כי לא הוכיחה צורך רפואי בדירה עם שלושה כיווני אוויר, והיזם הציע לה חלופות שסירבה להן. בית המשפט מינה עורך דין כנציג, ואף פסק הוצאות של 50,000 ש"ח לכל סרבן.
ב-31 ביולי 2025 חתם בית המשפט המחוזי על פסיקתה אופרטיבית, המאפשרת לנציג לפעול. סבאח ערערה לבית המשפט העליון (21 באוגוסט 2025) וביקשה עיכוב ביצוע, כולל רכיב ההוצאות, בטענה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה: מינוי הנציג ייצור התחייבויות בלתי הפיכות, היא תיאלץ להתפנות, וסיכויי הערעור גבוהים. הרוב התנגד, בטענה כי ערעור אינו מעכב אוטומטית (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018), סיכויי הערעור נמוכים (מבוסס על ממצאי עובדה), ומאזן הנוחות נוטה נגד עיכוב הפרויקט ייטיב עם כולם, הבניינים ישנים ללא מרחבים מוגנים, וטענות כלכליות ניתנות לתיקון בפיצוי. נווה תמך בעיכוב.
ניתוח ההחלטה של בית המשפט העליון
בית המשפט העליון דחה את הבקשה לעיכוב ביצוע. השופטת ברק-ארז הדגישה את הכלל הבסיסי: הגשת ערעור אינה מעכבת אוטומטית ביצוע פסק דין (תקנה 145(א)). המבקש חייב להוכיח סיכויי הצלחה גבוהים ומאזן נוחות לטובתו, כאשר השיקול האחרון מקבל עדיפות (ראו ע"א 3911/23 שבח את שבח בע"מ נ' בלפוריה מושב עובדים להתיישבות חקלאית, פסקה 9, 26.6.2023).
במקרה זה, למרות ההשלכות על סבאח (פינוי מדירת מגורים), בית המשפט קבע כי אין הצדקה לעיכוב. סבאח אינה מתנגדת עקרונית לפרויקט; טענותיה כלכליות במהותן (מאפייני דירה, כדאיות, שוויון תמורות), סוגיות שניתן להסדיר בפיצוי כספי (ראו ע"א 8354/21 שוקר נ' בן צבי, פסקה 4, 22.2.2022). העיכוב יפגע קשות ברוב הדיירים, ביזם ובצדדים נוספים, כאשר הבניינים חסרי מרחבים מוגנים, שיקול רלוונטי במיוחד בנסיבות הביטחוניות. הפרויקט כבר התעכב שנים, והדחייה תגרום נזק משמעותי.
החלטה זו מדגישה את העדיפות שנותנת המערכת המשפטית לביצוע פרויקטי התחדשות עירונית. חוק פינוי-בינוי נועד להתמודד עם "בעיית הדייר הסרבן", מצב שבו מיעוט חוסם רוב, ומעכב שיפור תשתיות וחיזוק מבנים. בתי המשפט, כפי שרואים בפסיקה זו, נוטים להעדיף את האינטרס הציבורי והקולקטיבי על פני טענות אישיות, במיוחד כשאלה ניתנות לפיצוי. זהו המשך למגמה בפסיקה, כמו בעניין שוקר, שם דחה העליון עיכוב דומה, והדגיש כי טענות כלכליות אינן מצדיקות עצירה של פרויקטים.
השלכות רחבות: ההחלטה מחזקת יזמים ורובי דיירים, ומקלה על קידום פרויקטים. היא עשויה להפחית סחטנות מצד סרבנים, אך גם מדגישה את הצורך בהוכחת כנות וסבירות בסירוב. בעקבותיה, צפוי גידול בפרויקטי פינוי-בינוי, במיוחד באזורים פריפריאליים כמו לוד, שבהם מבנים ישנים מהווים סיכון.
השלכות על תחום ההתחדשות העירונית בישראל
פסק הדין משקף את מדיניות הממשלה לקידום התחדשות עירונית, כפי שבאה לידי ביטוי בחוק פינוי-בינוי ובתיקונים לו. החוק מגדיר "בעל דירה מסרב" כמי שסירובו בלתי סביר, ומאפשר לבית המשפט לאשר עסקה ולמנות נציג. ההחלטה כאן מרחיבה את הפרשנות: גם טענות רפואיות או אישיות לא יעכבו אם לא הוכחו ככנות, והיזם הציע חלופות.
בשנת 2025, עם עליית מחירי הנדל"ן והצורך בחיזוק מבנים, פסקים כאלה יאיצו פרויקטים. אולם, הם גם מעלים חששות: דיירים חלשים עלולים להיפגע אם לא יוגנו כראוי. כמשרד המתמחה בייצוג דיירים, אנו רואים כאן קריאה לאיזון - קידום פרויקטים תוך שמירה על זכויות הפרט.
המלצות לבעלי דירות: כיצד להגן על האינטרסים שלכם בעקבות ההחלטה
בעקבות פסק דין זה, חשוב שבעלי דירות, בין אם הם חלק מהרוב או מהמיעוט, יפעלו באופן מושכל כדי להגן על זכויותיהם. להלן המלצות מעשיות, מבוססות על ניסיוננו בייצוג מאות דיירים בפרויקטי התחדשות:
1. קבלו ייעוץ משפטי מוקדם: אל תחכו לסכסוך. כבר בשלב ההצעות מהיזם, התייעצו עם עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית. בדקו את ההסכם, ערבויות, ליווי בנקאי ותמורות. בפסק זה, בית המשפט הדגיש את חשיבות הכנות. ייעוץ מוקדם יעזור לבנות טענות מבוססות אם תרצו להתנגד.
2. הבטיחו שוויון ושקיפות בתמורות: טענות לחוסר שוויון נדחו כאן כי נבעו מהבדלי זכויות. דרשו שקיפות מלאה: דרשו חוות דעת שמאיות עצמאיות, והבטיחו שהתמורות (דירה חדשה, שכ"ד זמני, פיצויים) שוות לכולם יחסית לזכויות. אם אתם סרבנים, תעדו פגמים אמיתיים, לא ספקולטיביים.
3. תעדו צרכים אישיים ורפואיים: כמו במקרה סבאח, טענות רפואיות לא יספיקו ללא הוכחות. אם יש לכם צרכים מיוחדים (כיווני אוויר, נגישות), קבלו חוות דעת רפואית מקצועית והציגו אותה מראש. דרשו התאמות בהסכם, כגון חלופות דירות.
4. בדקו כדאיות כלכלית וערבויות: בית המשפט קבע שהפרויקט כדאי בהסתמך על חוות דעת. דרשו ליווי בנקאי מלא (כפי שהיזם התחייב כאן), ערבויות להשלמת הבנייה, וביטוחים. אם אתם חלק מהרוב, דחפו להסכם שמגן מפני כשל יזם.
5. אם אתם סרבנים תסתמכו על טענות סבירות: סירוב בלתי סביר עלול להוביל להפסד משפטי והוצאות (כ-50,000 ש"ח כאן). אם הסירוב כן, הגישו ראיות חזקות. שקלו פשרות, כמו פיצוי נוסף, כדי להימנע מעיכוב.
6. לרוב הדיירים - פעלו מאוחדים נגד סרבנים: ארגנו נציגות דיירים חזקה, הגישו תביעה מהירה אם יש סרבנים. פסק זה מקל עליכם, הדגישו נזקים שעלולים להיגרם בשל עיכוב (כמו חוסר מיגון).
7. הגישו ערוער בזהירות: ערעור לא מעכב אוטומטית. אם תבקשו עיכוב, הוכיחו נזק בלתי הפיך שאינו ניתן לפיצוי. כאן, בית המשפט העדיף את הרוב.
8. השתמשו בכלים ציבוריים: הרשות להתחדשות עירונית מספקת שמאים וייעוץ. דרשו כינוס דיירים שקוף.
במשרדנו, אנו מציעים ליווי מקיף: מניתוח הסכמים, דרך ייצוג בבתי משפט, ועד הבטחת זכויותיכם. צרו קשר לייעוץ ראשוני חינם.
פסק דין זה מחזק את התחדשות העירונית, אך מדגיש את הצורך בהגנה משפטית. בעלי דירות, פעלו חכם, והגנו על זכויותיכם.
לקריאת ההחלטה המלאה בע"א 56145-08-25 מימי סבאח נ' אהרון איזקוביץ ואח'
תגובות