האם מתחמי ענק בהתחדשות עירונית יאטו את קצב ההתחדשות העירונית בישראל?

לאורך שנותיי הרבות בתחום ההתחדשות העירונית, ייצגתי מאות בעלי דירות במגוון פרויקטים, החל מבניינים בודדים ועד מתחמים מורכבים יותר. כיום, אני רואה מגמה הולכת ומתגברת בשוק ההתחדשות העירונית: מעבר מפרויקטים קטנים, מבוססי בניין בודד או כמה בניינים סמוכים, למתחמי ענק הכוללים עשרות בניינים, מאות דירות ולעיתים אף אלפים. על פניו, מגמה זו נראית חיובית – היא מבטיחה תכנון כולל, שיפור תשתיות, יצירת שכונות חדשות ומתקדמות, ויעילות כלכלית גבוהה יותר ליזמים. אולם, מניסיוני האישי והמקצועי, אני סבור כי מגמה זו דווקא עלולה להאט באופן משמעותי את קצב ההתחדשות העירונית בערים הגדולות בישראל. בפוסט זה, אשתף אתכם בגילוי דעת אישי, מבוסס על ניסיון רב שנים, ואפרט מדוע המעבר למתחמי ענק עשוי להפוך למכשול רציני, במקום למנוף להתקדמות.

נתחיל בהבנת הרקע. התחדשות עירונית בישראל, בעיקר במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי, נועדה לשקם מבנים ישנים, להגביר את הבטיחות מפני רעידות אדמה, ולהוסיף יחידות דיור חדשות כדי להתמודד עם משבר הדיור. בשנים האחרונות, הרשויות המקומיות והממשלה מקדמות פרויקטים גדולים יותר, לעיתים במסגרת תוכניות מתאר כוללניות. לדוגמה, בערים כמו תל אביב, חולון, רמת גן ובת ים, אנו רואים תוכניות למתחמים הכוללים 10-20 בניינים או יותר, עם אלפי דירות חדשות. הרציונל מאחורי זה ברור: פרויקטים גדולים מאפשרים תכנון אורבני טוב יותר, כולל פיתוח תשתיות ציבוריות, פארקים, כבישים ומבני ציבור. הם גם מושכים יזמים גדולים יותר, שיכולים להציע תמורות נדיבות יותר לבעלי הדירות. אך כאן טמונה הבעיה: ההצלחה של פרויקט התחדשות עירונית תלויה, יותר מכל, בהסכמה של בעלי הדירות. ובהקשר זה, הגודל דווקא פועל נגדנו.

מניסיוני האישי, אפילו בפרויקטים קטנים, הכוללים בניין בודד עם 12 דירות בלבד, ההגעה להסכמה וחתימה על הסכם ההתחדשות היא משימה קשה וממושכת. אני זוכר פרויקט אחד בתל אביב, שבו ייצגתי בעלי דירות בבניין משותף קטן יחסית. הבניין כלל 12 דירות, רובן בבעלות משפחות ותיקות שגרות שם עשרות שנים. התחלנו את התהליך עם פגישות ראשוניות, הסברים על התמורות (דירות גדולות יותר, מעלית, חניה וכו'), והצעות מהיזם. אך מהר מאוד נתקלנו בקשיים: דייר אחד חשש משינוי באורח החיים, אחר דרש תמורה נוספת, ושלישי פשוט לא השיב לפניות. נדרשו לנו כמעט 18 חודשים של משא ומתן, פגישות, שיחות טלפון ומכתבים, כדי להגיע ל-80% הסכמה הנדרשים בחוק (במקרים של תמ"א 38). בסופו של דבר, הפרויקט יצא לדרך, אך לא לפני שכמה דיירים ניסו לסחוט תמורות נוספות, מה שגרם לעיכובים נוספים. זה לא מקרה חריג – בפרויקטים רבים שטיפלתי בהם, הזמן הממוצע להגעה להסכמה בבניין בודד נע בין 12 ל-24 חודשים, ולעיתים אף יותר. במקרים מסוימים, הפרויקטים נתקעים לחלוטין בגלל דייר אחד או שניים סרבנים.

עכשיו, דמיינו את אותו תהליך מוכפל בעשרות בניינים. במתחם גדול הכולל, נניח, 20 בניינים עם 200-300 דירות, מדובר במאות בעלי נכסים, כל אחד עם צרכים, חששות ודרישות שונים. הקושי להביא להסכמה כוללת הופך למשימה כמעט בלתי אפשרית. ראשית, יש את האתגר הלוגיסטי: ארגון פגישות כלליות, תקשורת עם כל בעלי הדירות, והתמודדות עם מגוון רחב של דעות. מניסיוני, אפילו בבניין אחד, קשה לשמור על תקשורת שוטפת; במתחם גדול, זה הופך לכאוס. שנית, החוק מחייב רוב מסוים בכל בניין בנפרד, אך במתחמים גדולים, יש צורך בתיאום בין הבניינים, מה שמוסיף שכבה נוספת של מורכבות. אם בניין אחד מתעכב, זה משפיע על כל המתחם. אני צופה שפרויקטים כאלה יימשכו שנים רבות – 5-10 שנים או יותר – רק בשלב ההסכמות, לפני שאפילו מתחילים בתכנון או בבנייה. במקרים רבים, הם עלולים להיכשל לחלוטין, מה שיאט את קצב ההתחדשות העירונית כולה. במקום להתקדם במהירות עם פרויקטים קטנים וממוקדים, נראה ערים תקועות עם תוכניות גרנדיוזיות שלא מתממשות.

אחד הגורמים המרכזיים לקשיים אלה הוא החששות הלגיטימיים של בעלי הדירות. כעורך דין שמייצג אותם, אני שומע יום יום על הפחדים הללו. ראשית, חשש מהלא נודע: בעלי דירות ותיקים, לעיתים קשישים, חוששים מהשינוי – לעזוב את הבית המוכר, להתמודד עם בנייה ממושכת, ולחיות באתר בנייה. במתחמים גדולים, התהליך ארוך יותר, מה שמגביר את החרדה. שנית, חשש כלכלי: האם התמורה תהיה הוגנת? האם הערך של הדירה החדשה יעלה? במתחמים גדולים, היזמים מציעים תמורות מגוונות, אך זה עלול ליצור תחושת אי שוויון. לדוגמה, בניין אחד במתחם עשוי לקבל דירות גדולות יותר בגלל מיקומו, בעוד בניין אחר יקבל פחות. זה מוביל לתחושה של "למה הם מקבלים יותר ממני?", מה שמעורר מחלוקות.

תופעה נפוצה נוספת היא סחטנות מצד דיירים מסוימים. במתחמים גדולים, כשכולם יודעים שהפרויקט תלוי בהסכמה כוללת, דיירים סרבנים יכולים לנצל זאת כדי לדרוש תמורות נוספות – דירה נוספת, כסף מזומן, או הטבות מיוחדות. ראיתי זאת בפרויקטים קטנים, אך במתחמים גדולים זה הופך למגיפה. דייר אחד יכול להחזיק את כל המתחם כבן ערובה, מה שמוביל לתסכול וחוסר פירגון. חוסר הפירגון הזה מתבטא גם בהתנגדויות קטנוניות: "למה השכן שלי מקבל חניה מקורה ואני לא?" או "אני לא מוכן לחתום עד שהיזם יתקן את הנזילה בבניין שלי". במתחמים גדולים, השונות בין הבניינים – בגיל, במצב, במיקום – מחריפה את הבעיות. בניין ישן יותר עשוי לדרוש תמורה גבוהה יותר, בעוד בניין חדש יחסית ירגיש מקופח. זה יוצר אי שוויון אמיתי או תחושתי, שמקשה על ההסכמה.

בנוסף, יש להתחשב בהיבטים משפטיים ורגולטוריים. החוק בישראל (חוק פינוי-בינוי, תמ"א 38) דורש רוב של 67% בבניינים מסוימים, אך במתחמים גדולים, יש צורך באישורים מרשויות תכנון, מה שמוסיף עיכובים. מניסיוני, תהליכי אישור כאלה יכולים להימשך שנים, במיוחד אם יש התנגדויות מצד דיירים או שכנים. במקום לקדם התחדשות מהירה, המגמה הזו עלולה להוביל לקיפאון. דמיינו עיר כמו חולון, שבה תוכנית למתחם של 15 בניינים נתקעת בגלל מחלוקת בבניין אחד – כל השכונה נשארת ישנה ומסוכנת.

כדי להמחיש, אשתף בסיפור אנונימי מפרויקט שטיפלתי בו לאחרונה. מדובר במתחם קטן יחסית של 4 בניינים, עם כ-50 דירות. למרות הגודל הצנוע, נדרשו 3 שנים להגיע להסכמה. הסיבה? שונות בין הבניינים: אחד היה במצב טוב יותר, מה שגרם לדיירים בו להרגיש שהתמורה לא מספיקה. דיירים אחרים ניצלו זאת לסחטנות, וחוסר הפירגון הוביל לפיצול בקבוצה. אם זה קורה במתחם קטן, מה יקרה במתחם של 20 בניינים?

לסיכום, בעוד שהמגמה למתחמי ענק נראית חיובית על פני השטח, היא עלולה להיות בעוכרינו. היתרון לגודל הופך למכשול, מאריך תהליכים ומגביר סיכונים לכישלון. כעורך דין שמייצג בעלי דירות, אני ממליץ לשקול פרויקטים קטנים וממוקדים יותר, שמאפשרים התקדמות מהירה. אם אתם בעלי דירה במתחם כזה, פנו אלינו לייעוץ – נעזור לכם לנווט את המורכבות.