הסוד הנסתר של ההיוון בהתחדשות עירונית: למה אף אחד לא מדבר על זה, למרות החשיבות הרבה?

בעולם הנדל"ן הישראלי, פרויקטי התחדשות עירונית הפכו למילת המפתח. פינוי-בינוי, תמ"א 38 ושאר תוכניות מחדשות שכונות ישנות, מגבירות את צפיפות הבנייה ומשפרות את איכות החיים. אבל בתוך כל ההתלהבות הזו, יש סוגיה אחת שנותרת בצל: ההיוון של התמורה לקשישים. זו לא סתם פרט טכני, זו בעיה שיכולה להכריע אם פרויקט יצא לפועל או לא, ואם קשישים יקבלו את מה שמגיע להם.

למרבה ההפתעה, רבים מהעוסקים בתחום כולל עורכי דין, יזמים ואפילו דיירים לא מודעים לעומק הסוגיה הזו. מדובר בחוסר וודאות משפטי שמונע מקשישים לחתום על הסכמים, גורם לעיכובים בפרויקטים ומשאיר את האוכלוסייה הפגיעה ביותר ללא הגנה מספקת. במאמר זה, נצלול לעומק הנושא: נסביר מהו היוון, מדוע הוא חשוב, למה הוא לא מוכר לציבור, ונציע פתרונות מעשיים. אם אתם דיירים, יזמים או עורכי דין בתחום, זה הפוסט בשבילכם.

רקע: מהי התחדשות עירונית ולמה קשישים הם חלק מרכזי בה?

התחדשות עירונית בישראל היא תהליך שבו בניינים ישנים מוחלפים בחדשים, לרוב במסגרת תוכניות כמו פינוי-בינוי או תמ"א 38. המטרה: לשפר את הבטיחות מפני רעידות אדמה, להגדיל את היצע הדירות ולשדרג שכונות. על פי נתונים עדכניים מ-2025, אלפי פרויקטים כאלה מתנהלים ברחבי הארץ, בעיקר בערים כמו תל אביב, ירושלים וחיפה.

אבל התהליך לא פשוט. הוא דורש הסכמה של רוב הדיירים (לרוב 67% ומעלה), מימון מהיזם, אישורים רגולטוריים וטיפול בהתנגדויות. כאן נכנסים הקשישים לתמונה. רבים מהבניינים הישנים מאוכלסים באנשים מבוגרים, שחיים שם עשרות שנים. הם חוששים משינוי, ממעבר זמני ומאובדן ביתם. החוק מכיר בכך ומעניק להם זכויות מיוחדות, כדי להקל עליהם ולמנוע שהם יהיו החסם העיקרי לפרויקט.

לפי חוק פינוי-בינוי (פיצויים), תיקון 6 מ-2018, קשישים (בני 70 ומעלה) זכאים לתמורה ייחודית. זה כולל אפשרויות כמו קבלת שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה, דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון, או חלופות מחוץ לפרויקט כמו דירה חלופית או כסף מזומן. המטרה: לאפשר לקשישים לבחור מה מתאים להם, מבלי להמתין שנים לסיום הבנייה.

אבל כאן מתחילה הבעיה. רבים מהקשישים בוחרים בחלופות שמאפשרות להם לקבל את התמורה מוקדם עוד לפני שהבניין החדש מוכן. זה נשמע נהדר, אבל זה כרוך בהיוון. חישוב שמפחית את השווי בגלל "ערך הזמן של הכסף". כלומר, כסף היום שווה יותר מכסף בעתיד. אלא שהחוק לא קובע איך בדיוק מחשבים את ההיוון הזה. התוצאה? חוסר וודאות שגורם לקשישים להסס, ליזמים להתמקח ולעורכי דין להתקשות לייעץ.

בשנת 2025, למרות התקדמות בחקיקה, כמו הבהרות על ירושת זכויות לקשישים ליורשיהם, הסוגיה של שיעור ההיוון נותרה תלויה באוויר. זה לא רק פרט טכני, זה משפיע על אלפי אנשים. קשישים רבים נמנעים מחתימה כי הם חוששים שיקבלו פחות ממה שמגיע להם, והפרויקטים נתקעים.

זכויות הקשישים בחוק: מה מגיע להם בפועל?

נתחיל בהגדרות. קשיש מוגדר כבעל דירה שמלאו לו 70 שנים במועד חתימת העסקה הראשונה עם היזם, והוא התגורר בדירה לפחות שנתיים רצופות לפני כן. אם הקשיש בן 75 ומעלה, או חולה הנוטה למות, הזכויות מורחבות.

החוק מחייב את היזם להציע לקשיש לפחות אחת משלוש חלופות ייחודיות, חלף דירת התמורה הרגילה:

1. שתי דירות קטנות: בשווי מצטבר זהה לשווי דירת התמורה. מתאים לקשישים שרוצים להשאיר משהו ליורשים.

2. דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון: דירה בשטח קטן יותר, אבל עם תוספת כספית שמביאה את השווי הכולל לשווי דירת התמורה.

3. חלופות מחוץ לפרויקט: כמו מעבר לבית אבות עם תשלומי איזון, רכישת דירה חלופית בשווי מהוון, או קבלת סכום כסף בשווי מהוון לרכישת דירה.

החלופות האלה נועדו להקל על קשישים שלא רוצים להמתין 3-5 שנים לסיום הבנייה. אבל כאשר בוחרים בחלופה מחוץ לפרויקט, נכנס ההיוון לתמונה. השווי מחושב כ"מהוון", כלומר, מופחת, כי הקשיש מקבל את הכסף או הדירה מיד עם הפינוי, ולא בעתיד.

לדוגמה, אם שווי דירת התמורה הוא 3 מיליון שקל בעוד 3 שנים, השווי המהוון היום יהיה נמוך יותר, תלוי בשיעור הריבית, תקופת הבניה ואיזה שווי מהוון - שווי דירת התמורה או רק על חלק ההשבחה (ההפרש בין שווי הדירה הקיימת לבין שווי הדירה החדשה). אבל מהו שיעור הריבית? מהי תקופת ההיוון? האם ההיוון חל על מלוא שווי דירת התמורה או רק על ההשבחה? החוק לא קובע. זה נשאר למשא ומתן בין הצדדים, מה שיוצר חוסר שוויון וחוסר וודאות.

בנוסף, יש הטבות מס: פטור ממס שבח, מס רכישה ומע"מ על הדירות החלופיות, עד תקרות מסוימות. זה מקל כלכלית, אבל לא פותר את בעיית ההיוון.

מהו היוון, ולמה הוא כל כך בעייתי?

היוון הוא מושג פיננסי פשוט: חישוב שווי נוכחי (PV) של סכום עתידי (FV), בהתחשב בריבית (r) ובזמן (n). הנוסחה הבסיסית:

PV = FV/(1 + r)^n

למשל, אם FV = 3,000,000 ,r = 5% ,n = 3 , אז ש"ח PV ≈ 2,591,000. כלומר, הקשיש מקבל פחות כי הוא מקבל מוקדם.

בפרויקטי התחדשות, ההיוון חל על התמורה שמקבל הקשיש בעת הפינוי, בין אם כסף, דירה חלופית או תשלומי איזון. החוק קובע שהשווי הוא "שווי דירת התמורה כגמורה במועד הפינוי", אבל מופחת בגלל הזמן.

הבעיה: אין שיעור ריבית קבוע. זה יכול להיות עלות הגיוס של היזם (למשל 7%), ריבית שוק (5%), תשואה ממוצעת למגורים (כ-3-3.5% נכון ל-2025, לפי נתוני הלמ"ס ומשרד הבינוי) או הערכת שמאי. ללא קביעה בחוק, היזמים יכולים להציע שיעורים גבוהים, מה שמפחית את התמורה לקשיש. קשישים, שלא תמיד מבינים את החישוב, עלולים להפסיד מאות אלפי שקלים.

במאמר מ-2024, מתואר מקרה של קשישה בת 84 שקיבלה הערכה נמוכה: 2 מיליון שקל בעוד 5 שנים, בעוד דירות דומות נמכרות כיום ב-2.5 מיליון. זה מראה כיצד חוסר וודאות בהיוון מוביל להערכות שמרניות מדי, על חשבון הקשישים.

הבעיה הנוספת (והעיקרית): האם ההיוון חל על מלוא שווי דירת התמורה או רק על ההשבחה? ליזמים יש אינטרס ברור להחיל את ההיוון על מלוא השווי, שכן זה מפחית משמעותית את התשלום המיידי לקשיש ומאפשר להם לחסוך מאות אלפי שקלים, תוך ניצול חוסר הוודאות בחוק שמשאיר את הפרמטרים למשא ומתן. לדעתנו, גישה זו אינה צודקת, הוגנת או סבירה כלל, ואף אבסורדית: אם תקופת הבנייה ארוכה (למשל 5 שנים ומעלה) או שיעור הריבית גבוה (מעל 6%), הקשיש עלול לקבל סכום נמוך משווי דירתו הקיימת, מה שהופך את הפרויקט להפסד עבורו - כפי שקרה לקשישה שאוזכרה במאמר מ-2024 לעיל - מצב שסותר את מטרת החוק להגן על קשישים ולאפשר להם תמורה ראויה. לכן, ההיוון חייב לחול רק על ההשבחה, כדי למנוע את האבסורד הזה ולהבטיח שהקשיש מקבל לפחות את שווי דירתו הנוכחית, עם הפחתה מוגבלת רק על הרווח מהפרויקט.

תקופת ההיוון, הזמן שבין הפינוי למסירת הדירות החדשות, היא פרמטר קריטי נוסף: ככל שהיא ארוכה יותר, ההפחתה משווי התמורה (או מההשבחה) גדלה, והקשיש עלול לקבל סכום נמוך בהרבה ממה שציפה. במועד מימוש הזכות על ידי הקשיש, תקופה זו היא הערכה בלבד, וליזמים יש תמריץ להציג תקופה ארוכה יותר כדי להקטין את התשלום המיידי. כדי להגן על הקשישים, מומלץ לקבוע במפורש בהסכם כי תקופת ההיוון המקסימלית תהיה תקופת ביצוע העבודות המוסכמת בהסכם ההתחדשות העירונית (למשל 32 או 36 חודשים). אם בפועל הפרויקט יסתיים מוקדם יותר, הקשיש יהיה זכאי לתשלום איזון נוסף מהיזם בסוף התקופה, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית מוסכמת (או ריבית על פי חוק). כך מוטל סיכון העיכובים על היזם בלבד, והקשיש נהנה מוודאות מרבית ותמריץ ליזם לסיים את הפרויקט במהירות.

חוסר הוודאות: למה זה לא מוכר, והשלכותיו

למרות שתיקון 6 לחוק מ-2018 נועד להפחית אי וודאות לקשישים, שיעור ההיוון, התקופה ומה השווי המהוון נותרו ללא קביעה. מדוע? אולי כי המחוקקים סמכו על המשא ומתן החופשי, אבל בפועל זה יוצר בעיות.

חוסר המודעות נובע מכמה סיבות:

• ציבור רחב: אנשים לא מעורבים בנדל"ן לא יודעים על זה.

• עורכי דין ויזמים: רבים מתמקדים בהסכמות כלליות, לא בפרטים פיננסיים. במאמרים רבים, הסוגיה מוזכרת כלאחר יד.

• תקשורת: הנושא לא זוכה לכותרות, למרות שהוא משפיע על אלפי פרויקטים.

השלכות: קשישים מסרבים לחתום, פרויקטים נתקעים. עם עליית מחירי הנדל"ן, הפער גדל. דוגמה: במסמך משפטי מ-2022, מוזכר שתשלומי איזון עד שווי מהוון, אבל ללא שיעור קבוע, מוביל למחלוקות. בנוסף, יש סיכונים: קשישים עלולים למות לפני סיום, והיורשים יקבלו פחות. חוסר וודאות זה מונע התקדמות, ומשאיר שכונות ישנות ללא שדרוג.

פתרונות מעשיים: איך להתמודד עם חוסר הוודאות?

כדי להתגבר, ניתן ליצור נספחים לחוזים שקובעים מנגנון הוגן. למשל:

• קביעה מפורשת שההיוון יחול רק על ההשבחה.

• קביעה שתקופת ההיוון היא תקופת ביצוע העבודות החוזית המוסכמת וכי במקרה של קיצור התקופה בפועל הקשיש יהיה זכאי לתשלום איזון.

• בחירת שיעור ההיוון הנמוך מבין עלות הגיוס של היזם, הערכת שמאי מוסכם, הערכת שמאי הבנק והתשואה הממוצעת למגורים בישראל (לכל היותר להוסיף מקדם סיכון סביר של היזם (לא יותר מ-1-2%), שכן זו הריבית הריאלית שהיזם "מפסיד" על ההשבחה בלבד).

• תקרה מקסימלית: לא יותר מ-6% או פריים +1%.

• זכות ערעור לשמאי מכריע, עם חלוקת עלויות הוגנת.

 מנגנון כזה מבטיח ודאות ומגן על הקשישים. יזמים יכולים לאמץ אותו כדי להאיץ פרויקטים.

מסקנה: הגיע הזמן להרים את המסך

ההיוון בהתחדשות עירונית הוא סוגיה חשובה שנותרה נסתרת. חוסר הוודאות פוגע בקשישים, מעכב פרויקטים ומנציח בעיות חברתיות. על המחוקקים לקבוע שיעור קבוע ו/או שההיוון חל רק על חלק ההשבחה ולא על כל שווי דירת התמורה כבנויה, ועל העוסקים בתחום להעלות מודעות. אם אתם מעורבים – התייעצו עם מומחים, ודרשו שקיפות. רק כך נוכל לבנות ערים טובות יותר לכולם.