תכנון מס חכם בירושת נדל"ן: איך לחסוך מאות אלפי שקלים במס שבח ומס רכישה

נובמבר 2025 

מאת: עו"ד אברהם זיו כהן, מומחה להתחדשות עירונית, נדל"ן ומיסוי מקרקעין

בישראל אין מס ירושה או מס עיזבון מאז 1981. זו אחת ההקלות המשמעותיות ביותר במערכת המס שלנו. אבל אל תטעו: העברת דירה בירושה אינה אירוע מס, אך כל פעולה של היורשים בנכס (מכירה, חלוקה לא טבעית, העברה במתנה וכו') עלולה להפעיל מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה בהיקפים של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים.

בפוסט זה נסקור את הכללים העדכניים ל-2025, נביא דוגמאות מספריות, נחשוף את המלכודות הנפוצות ונציע אסטרטגיות תכנון מס לגיטימיות שחוסכות ליורשים סכומים דרמטיים.

אין מס על קבלת הירושה עצמה אבל יש מלכודות במכירה ובחלוקה

הורשה היא לא אירוע מס (סעיף 4 + סעיף 5(ג) לחוק מיסוי מקרקעין). היורשים נכנסים "בנעלי" המוריש: יום הרכישה שלהם הוא יום הרכישה של המוריש, מחיר הרכישה שלהם הוא מחיר הרכישה של המוריש (כולל הצמדה והוצאות).

הבעיה מתחילה כשהיורשים רוצים למכור את הדירה או לחלק את הנכסים שלא לפי חלקי הירושה (למשל: אח אחד לוקח דירה אחת ב-100%, אח שני לוקח דירה אחרת + תשלום איזון).

פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה – "פטור דירת מוריש" (סעיף 49ב(5))

זהו אחד הפטורים החזקים וה"שקופים" ביותר שקיימים כיום. כדי לקבלו על היורש המוכר לעמוד ב- 3 תנאים מצטברים:

1.      המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד) או בן זוג של צאצא של המוריש.

2.     לפני הפטירה למוריש הייתה רק דירה אחת (או פחות מ-50% בדירה נוספת).

3.   אילו המוריש היה בחיים ומוכר הוא היה זכאי לפטור (כלומר, הדירה עומדת בתנאי דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2)).

יתרונות ענקיים:

- הפטור שקוף ושימוש בו לא פוגע בפטור העתידי של היורש על דירתו הפרטית.

- ניתן למכור מיד אחרי הפטירה (תקופת ההחזקה של המוריש נספרת).

- תקרת פטור 2025: 5,008,000 ₪ (מעל סכום זה – מס יחסי על היתרה).

שווי דירת ירושה	מס שבח אם אין פטור (כ-25% על השבח הריאלי)	מס שבח עם פטור דירת מוריש	חיסכון משוער
3,000,000 ₪	כ-300,000–500,000 ₪ (תלוי בשבח)	0 ₪	מלא
6,000,000 ₪	כ-800,000–1,200,000 ₪	כ-250,000 ₪ (על היתרה מעל 5.008 מיליון)	כ-700,000+ ₪
8,000,000 ₪	כ-1,200,000–1,800,000 ₪	כ-750,000 ₪ (מס על היתרה)	כ-800,000+ ₪

המלכודת הגדולה: כשהמוריש החזיק יותר מדירה אחת

 אם למוריש היו שתי דירות (או יותר) אין פטור דירת מוריש על אף אחת מהן! גם חלק קטן (אפילו 1%) בדירה נוספת שולל את הפטור על דירת המגורים העיקרית.

דוגמה נפוצה: הורים שיש להם דירת מגורים + דירת השקעה קטנה. בפטירת אחד ההורים היורשים לא יוכלו למכור אף דירה בפטור מלא (אלא אם כן תכנון מוקדם).

אסטרטגיות תכנון מס מומלצות (לפני הפטירה ובמהלך חלוקת העיזבון)

א.   תכנון מוקדם בעוד המוריש בחיים

1.    העברה במתנה לקרובים (סעיף 62) - פטור מלא ממס שבח לנותן, מס רכישה מינימלי למקבל (0.5% או פטור אם דירה יחידה).

2.     מכירה בפטור דירה יחידה והעברת התמורה במתנה (ללא מס מתנה עד תקרה גבוהה).

3.    חלוקה לשלישים – כל ילד מקבל עד שליש בדירה הנוספת ← בעתיד יוכל לקנות דירה חדשה במס רכישה נמוך + למכור את דירתו בפטור מלא.

ב.   תכנון אחרי הפטירה – הסכם חלוקת עיזבון

- אם חלוקה "טבעית" (כל יורש מקבל את חלקו היחסי בכל נכס) פטור מלא ממס שבח ומס רכישה.

- אם חלוקה "לא טבעית" (אח אחד לוקח דירה אחת ב-100% + משלם איזון) ניתן לקבל פטור אם עומדים בתנאי סעיף 49ב(1) או 49ב(5) + הסכם מאושר.

טיפ זהב: השתמשו בפטור דירת מוריש קודם לפטור דירה יחידה אישי  כי הוא שקוף!

ג.   מקרים מיוחדים

- תושב חוץ יורש זכאי לפטור רק אם יוכיח שאין לו דירה במדינת התושבות.

- דירה שהתקבלה בירושה + דירה פרטית ניתן למכור את שתיהן בפטור (הירושה שקופה!).

- פרויקט תמ"א 38/פינוי בינוי על דירת ירושה לעיתים הפטור נשמר, אבל דורש תכנון מדויק.

דוגמאות מהפרקטיקה שלנו

דוגמה 1:

הורים עם דירת מגורים (שווי 7 מיליון) + דירה קטנה להשקעה. 

ללא תכנון  היורשים ישלמו כ-800,000–1,200,000 ₪ מס שבח על מכירת דירת המגורים. 

עם תכנון מוקדם (מתנה של הדירה הקטנה לילד אחד) – פטור מלא על דירת המגורים (חיסכון של מיליון ₪+).

דוגמה 2:

שלושה אחים יורשים שתי דירות בשווי כולל 10 מיליון. 

חלוקה טבעית (שליש בכל דירה) – פטור מלא. 

חלוקה לא טבעית ללא הסכם מאושר – מס רכישה + מס שבח של מאות אלפי שקלים.

 סיכום: ירושה ללא מס – אפשרית, אבל דורשת תכנון

בישראל אין מס ירושה, אבל חוסר תכנון = מס שבח ענק ליורשים. 

הכלים הקיימים (פטור דירת מוריש, הסכם חלוקת עיזבון, מתנה לקרובים) מאפשרים העברה בין-דורית כמעט ללא מס אם פועלים נכון ובזמן.

המלצתנו החמה: אל תחכו לפטירה. בצעו בדיקת מיסוי מקיפה עוד היום. לעיתים שינוי קטן (כמו מתנה של חלק קטן בדירה) חוסך מיליונים ליורשים.

רוצים לבדוק את המצב המשפחתי שלכם ולבנות תוכנית ירושה אופטימלית מבחינת מס? צרו קשר עם משרדנו לפגישת ייעוץ ראשונית.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני. הנתונים מבוססים על החוק והפסיקה נכון לנובמבר 2025 ויכולים להשתנות.