מימון שכר טרחת עורך הדין של הדיירים על ידי היזם בהתחדשות עירונית: הפרקטיקה הנפוצה, הבעייתיות האינהרנטית ופתרונות מעשיים

בשנים האחרונות, פרויקטים של התחדשות עירונית בין אם במסלול תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה) ובין אם בפינוי-בינוי, הפכו למנוע צמיחה משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי. אלפי דירות חדשות נבנות מדי שנה במסגרת זו, והתהליך מאפשר לבעלי דירות ישנות לקבל דירה חדשה, מוגנת ומשודרגת, ללא השקעה כספית משמעותית מצידם. אחת הפרקטיקות הנפוצות ביותר בפרויקטים אלה היא שהיזם מממן את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים.

פרקטיקה זו נראית לכאורה הגיונית והוגנת: היזם נושא בכל העלויות הכרוכות בפרויקט (מודל "נטו" לדיירים), ולדיירים, שלרוב אין להם יכולת כלכלית לשאת בהוצאות משפטיות גבוהות, נחסך התשלום. אולם, כפי שנראה בהמשך, מאחורי הפרקטיקה הזו מסתתרת בעייתיות אינהרנטית עמוקה, הכוללת חשש כבד לניגוד עניינים מצד עורך הדין, פגיעה באמון הדיירים וסיכונים משפטיים ואתיים. במאמר זה נפרט את הסיבות לפרקטיקה, את הבעיות שהיא יוצרת, ונציע פתרונות מעשיים שיאפשרו לשמור על יחסי עורך דין-לקוח תקינים ונאמנים.

הפרקטיקה הנפוצה ומקורה

במרבית פרויקטי ההתחדשות העירונית בישראל, היזם הוא זה שנושא בכל העלויות הכרוכות בקידום הפרויקט: תכנון, רישוי, בנייה, מיסים, יועצים ועוד. מודל זה מכונה "עסקת נטו". הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא תשלום נוסף, והיזם מממן הכל מתוך הרווח הצפוי ממכירת הדירות החדשות.

במסגרת זו, מקובל שהיזם משלם גם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים. הסיבות העיקריות לכך הן שתיים:

1. מודל העסקה הכולל: היזם נושא בכל ההוצאות, כולל הוצאות משפטיות של הדיירים, כדי להקל עליהם ולעודד הסכמה לפרויקט.

2. מצבם הכלכלי של הדיירים: בניינים המיועדים להתחדשות עירונית הם לרוב ישנים, בשכונות ותיקות, ובעלי הדירות בהם הם לעיתים קרובות אוכלוסייה מבוגרת או בעלת הכנסה נמוכה יחסית. תשלום שכר טרחה של עשרות אלפי שקלים (ואף יותר בפרויקטים גדולים) עלול להוות מכשול בלתי עביר עבורם.

פרקטיקה זו התגבשה לאורך השנים והפכה לנורמה מקובלת, כפי שמעידים מסמכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומאמרים מקצועיים רבים. עם זאת, בשנים האחרונות גוברת הביקורת עליה, הן מצד הרשות להתחדשות עירונית, הן מצד ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין והן מצד בתי משפט.

הבעייתיות האינהרנטית: ניגוד עניינים מובנה

הבעיה המרכזית במימון שכר הטרחה על ידי היזם היא יצירת תלות כלכלית של עורך הדין ביזם, שעה שהוא אמור לייצג נאמנה את הדיירים, בעלי אינטרסים מנוגדים לאלו של היזם.

חובת הנאמנות של עורך דין ללקוחו היא עקרון יסוד במקצוע עריכת הדין, כפי שמעוגן בכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. עורך הדין חייב לפעול אך ורק לטובת לקוחו, ללא שיקולים זרים. אולם כאשר היזם משלם את שכרו, נוצר חשש אמיתי שהעורך דין ייטה להעדיף את האינטרסים של המשלם, היזם, על פני אלה של הדיירים.

דוגמאות לניגוד עניינים אפשרי:

- משא ומתן על תנאי ההסכם: סעיפים מסוימים בהסכם (כגון ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים, תמורות נוספות או פיצויים בגין עיכובים) עשויים להיות שווים מיליוני שקלים לדיירים, אך להפחית את רווחיות היזם. עורך דין התלוי ביזם עשוי להימנע מלהיאבק על סעיפים אלה במלוא העוצמה.

- המלצות על בעלי מקצוע: לעיתים עורכי דין ממליצים על מפקחים, שמאים או יועצים אחרים, וחלקם אף מקבלים עמלות "כניסה" מהם. ועדת האתיקה של הלשכה קבעה כי תופעה זו אסורה לחלוטין, שכן היא יוצרת ניגוד עניינים נוסף.

- ייצוג כפול: אסור בהחלט לעורך דין לייצג במקביל את הדיירים ואת היזם באותו פרויקט, ואף מומלץ להימנע מייצוג יזם קבוע בפרויקטים אחרים (חוות דעת את/67/21 של ועדת האתיקה: https://www.gov.il/he/pages/iba-decision-renewal-et2-167).

מאמרים ומחקרים בתחום, מצביעים על מקרים שבהם דיירים הרגישו כי עורך הדין "חצה את הקווים" ועבד למעשה עבור היזם. הרשות להתחדשות עירונית אף פרסמה הנחיות המדגישות כי יש לבחור עורך דין עצמאי, ולא כזה שהוצע על ידי היזם.

בנוסף, קיימת בעיית שקיפות: לעיתים הסכם שכר הטרחה בין עורך הדין ליזם הוא חסוי, והדיירים אינם יודעים את גובה השכר או תנאיו, דבר המעצים את חוסר האמון.

פתרונות מעשיים לבעיה

למרות הבעייתיות, ניתן בהחלט להתגבר עליה באמצעות הסדרים חוזיים ומבניים שמבטיחים עצמאות מלאה של עורך הדין ומחזקים את יחסי עורך דין-לקוח עם הדיירים. להלן הפתרונות המומלצים ביותר, המבוססים על הנחיות הרשות להתחדשות עירונית, חוות דעת של לשכת עורכי הדין והפרקטיקה המתקדמת בשוק:

1. חתימה על הסכם שכר טרחה ישיר בין הדיירים לעורך הדין:

   - זהו הפתרון המרכזי והיעיל ביותר. הדיירים (באמצעות נציגותם) חותמים על הסכם ייצוג ושכר טרחה מפורט עם עורך הדין, עוד לפני בחירת יזם.

   - בהסכם זה מפורטים: היקף השירותים (משלב התארגנות ועד רישום הבית המשותף), גובה שכר הטרחה (לרוב קבוע לדירה או אחוז משווי התמורה), לוחות תשלומים וללא סעיפים המאפשרים התערבות של היזם.

   - תנאי ההסכם מאושרים על ידי הנציגות, והדיירים מקבלים שקיפות מלאה.

   - התשלום בפועל ייעשה על ידי היזם (כחלק מהתחייבותו בהסכם עם הדיירים), אך ההתקשרות היא ישירה עם הדיירים. כך נשמרת חובת הנאמנות.

הרשות להתחדשות עירונית אף פרסמה הסכם מדף לדוגמה למטרה זו, המבהיר כי גם כאשר היזם משלם, יחסי עורך דין-לקוח הם רק עם הדיירים.

2. בחירת עורך דין עצמאי על ידי הדיירים:

   - מומלץ לבחור עורך דין עוד בשלב ההתארגנות, לפני מגע עם יזמים. כך נמנעים ממצב שבו היזם "ממליץ" על עורך דין מועדף עליו.

   - עדיף עורך דין המתמחה אך ורק בייצוג דיירים, ללא ייצוג יזמים במקביל.

3. שקיפות מלאה בהסכם עם היזם:

   - בהסכם בין הדיירים ליזם יש לכלול סעיף מפורט על שכר הטרחה של עורך הדין: גובהו, אופן חישובו ולוחות תשלומים. כך הדיירים יודעים בדיוק מה משולם.

4. פיקוח של נציגות הדיירים:

   - הנציגות מאשרת את הסכם שכר הטרחה ומפקחת על ביצועיו. היא גם יכולה לדרוש דיווחים שוטפים מעורך הדין.

5. המלצות נוספות:

   - שימוש בהסכמי מדף של הרשות להתחדשות עירונית.

   - במקרים מורכבים, שקילת מימון חלקי על ידי הדיירים (למשל, מקופת הנציגות) כדי לחזק את התלות בהם.

פתרונות אלה כבר מיושמים בהצלחה בפרויקטים רבים, ומאפשרים לשמור על הפרקטיקה של מימון על ידי היזם, מבלי לפגוע בנאמנות עורך הדין.

סיכום: לקראת פרויקטים הוגנים ושקופים יותר

פרקטיקת מימון שכר הטרחה של עורך הדין על ידי היזם היא נוחה ויעילה, אך טומנת בחובה סיכון ממשי לניגוד עניינים ולפגיעה באינטרסים של הדיירים. בעידן שבו ההתחדשות העירונית הופכת למרכזית בשוק הדיור, חשוב לאמץ הסדרים שמבטיחים עצמאות מלאה של עורך הדין ומקסום התמורות לדיירים.

במשרדנו, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, אנו מיישמים את הפתרונות הללו בכל פרויקט: הסכם ישיר עם הדיירים, שקיפות מלאה ועצמאות מוחלטת. אם אתם בעלי דירות בבניין המיועד להתחדשות. אל תחכו. פנו לייעוץ מקצועי עצמאי כבר היום, כדי להבטיח שהפרויקט שלכם יתנהל בצורה הוגנת ובטוחה.