תכנון מס חכם ברכישת דירה כאשר בבעלותך שליש מדירה קיימת: חיסכון של מאות אלפי שקלים במס רכישה – והמלכודת במס שבח

נובמבר 2025 

מאת: עו"ד אברהם זיו כהן, מומחה להתחדשות עירונית, נדל"ן ומיסוי מקרקעין

בשנים האחרונות אנו נתקלים יותר ויותר בלקוחות שמחזיקים חלק קטן (עד שליש) בדירת מגורים – בין אם בירושה מההורים, בשותפות עם אחים או כהשקעה ישנה עם שותפים. 

השאלה הנפוצה ביותר שאנו נשאלים במשרד: 

"יש לי שליש דירה שקיבלתי/רכשתי לפני שנים. האם אני יכול לקנות עכשיו דירה חדשה למגורים במס רכישה נמוך של דירה יחידה?"

התשובה הקצרה: כן, בהחלט. 

התשובה הארוכה יותר: כן – אבל צריך לתכנן מראש את המכירה העתידית של השליש, כי שם מחכה מס שבח רגיל של 25% על הרווח.

בפוסט זה נפרט את הכלל המיסויי, נביא דוגמאות מספריות עדכניות ל-2025, נסביר את המלכודת הנפוצה ונציע דרכים חוקיות להקטין את חבות המס בעתיד.

1.  הכלל הבסיסי: "שליש דירה לא נחשב כדירה נוספת" (סעיף 9(ג1ג)(3) וסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין)

החוק קובע במפורש כי חלק של עד 1/3 (33.33%) בדירת מגורים נוספת אינו נחשב כ"דירה נוספת" לעניין:

- חישוב מס רכישה ברכישת דירה חדשה.

- קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (100%).

ההקלה הזו נכנסה לחוק ב-2014 והיא אחת מההקלות המשמעותיות ביותר שנותרו כיום בשוק הנדל"ן הישראלי.

 2. מס רכישה: חיסכון דרמטי ברכישת הדירה החדשה

נכון לנובמבר 2025, מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (החל מ-16.1.2025 ועד 15.1.2026):

| מדרגת שווי הדירה  | שיעור מס על המדרגה |

|-------------------------------|---------------------|

| עד 1,978,745 ₪ | 0%                  |

| 1,978,746 – 2,347,040 ₪  | 3.5%               |

| 2,347,041 – 6,055,070 ₪  | 5%                 |

| 6,055,071 – 20,201,890 ₪  | 8%                 |

| מעל 20,201,890 ₪  | 10%                 |

לעומת זאת, על דירה נוספת: 8%–10% כמעט מהשקל הראשון.

דוגמאות השוואה (דירה חדשה בשווי מלא):

| שווי הדירה החדשה | מס רכישה כדירה יחידה (עם שליש בדירה אחרת) | מס רכישה כדירה נוספת | חיסכון משוער |

| 2,200,000 ₪      | כ-7,800 ₪                                         | כ-176,000 ₪             | כ-168,000 ₪ |

| 3,500,000 ₪      | כ-74,000 ₪                                        | כ-280,000 ₪            | כ-206,000 ₪ |

| 6,000,000 ₪      | כ-266,000 ₪                                       | כ-480,000 ₪            | כ-214,000 ₪ |

| 10,000,000 ₪     | כ-666,000 ₪                                       | כ-880,000 ₪             | כ-214,000 ₪ |

כפי שניתן לראות, החיסכון במס רכישה הוא מאות אלפי שקלים – גם בדירות ביניים.

 3. מס שבח: כאן נמצאת המלכודת

ההקלה של "שליש דירה" אינה סימטרית.

- כאשר אתה מוכר את הדירה המלאה (100%) – החלק הקטן (שליש) לא פוגע בפטור ממס שבח (עד תקרת 5,008,000 ₪ ב-2025).

- כאשר אתה מוכר את השליש עצמו – הדירה המלאה שברשותך כבר הופכת את השליש ל"דירה נוספת", ולכן אין פטור ממס שבח עליו.

שיעור מס שבח במכירה ללא פטור: 25% על השבח הריאלי (הרווח לאחר הצמדה למדד, ניכוי הוצאות מוכרות ופחת ליניארי אם רלוונטי).

דוגמה מספרית:

דירה ישנה שבה יש לך שליש, נרכשה ב-2005 תמורת 1,200,000 ₪ (חלקך 400,000 ₪). 

שווי הדירה כיום 4,500,000 ₪ ← חלקך 1,500,000 ₪.

שבח ריאלי משוער בחלקך (לאחר הצמדה והוצאות): 900,000 ₪. 

מס שבח: כ-225,000 ₪.

אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014 – חלק מהשבח (עד 2014) פטור ליניארית, והמס יורד משמעותית.

 4. תכנון מס מומלץ: איך להימנע או להקטין את מס השבח על השליש

1. מכירה לפני רכישת הדירה החדשה – אם אפשר, מכור את השליש קודם. כך הדירה החדשה תהיה באמת דירה יחידה מלאה, והמכירה של השליש תהיה בפטור (אם אין לך דירה אחרת באותו רגע).
   

2. העברה במתנה לקרובים לפני מכירה – העברת שליש במתנה לילדים בגירים (כל אחד מקבל חלק קטן) יכולה לאפס את מס השבח שלך (פטור מלא במתנה לקרוב), והילדים ישלמו מס רכישה של שליש בלבד.
   

3. פריסת השבח – אם יש שבח גבוה, ניתן לפרוס אותו עד 4 שנים אחורה ולהקטין את שיעור מס ההכנסה.
   

4. ניכויים מוגדלים – שיפוצים משמעותיים, הוצאות משפטיות, תיווך – כולם מנכים את השבח.
   

5. שותפות מתוכננת מראש – אם אתם קונים דירה להשקעה – עשו זאת בשלשות (כל אחד שליש). כך כל אחד שומר על זכאות לפטור בעתיד על דירת המגורים שלו.

 5. מקרים מיוחדים שכדאי לשים לב אליהם

• ירושה – אם השליש התקבל בירושה, ייתכן פטור נוסף לפי סעיף 49ב(5) ("פטור מוריש") אם למנוח הייתה רק דירה אחת.

• בני זוג – חלק של בן/בת זוג נספח גם לך. אם לבן הזוג יש חלק גדול משליש בדירה אחרת – זה עלול לפגוע בהטבה.

• מספר שלישים – ניתן להחזיק כמה "שלישים" בדירות שונות (לא באותה חלקה) ועדיין ליהנות מההקלה על הדירה המלאה.

 סיכום: הזדמנות גדולה – אבל דורשת תכנון

החזקה בחלק של עד שליש בדירה היא כיום אחד הכלים החזקים ביותר שנותרו לתכנון מס לגיטימי בנדל"ן. היא מאפשרת לרכוש דירה חדשה במס רכישה זעום, כאילו זו דירתכם הראשונה והיחידה.

אבל המיסוי על מכירת השליש בעתיד הוא בלתי נמנע (ללא תכנון מוקדם). לקוחות רבים מגיעים אלינו לאחר שהשלימו את הרכיש ומגלים רק אז את גובה המס הצפוי במכירת השליש. במקרים כאלה האפשרויות מוגבלות יותר.

המלצת הזהב שלנו: לפני כל רכישת דירה חדשהבצעו בדיקת מיסוי מקיפה עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין. לעיתים קרובות ניתן לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים רק על ידי שינוי סדר הפעולות או חלוקה מחדש של הזכויות.

רוצים לבדוק את המצב האישי שלכם? צרו קשר עם משרדנו לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.

*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני. החישובים מבוססים על נתונים עדכניים לנובמבר 2025 ויכולים להשתנות.