במשרד עורכי הדין אברהם זיו כהן אנו מבינים את החשיבות של התעדכנות בהחלטות משפטיות מרכזיות המעצבות את הנוף של הסכמי התחדשות עירונית. לאחרונה נתן בית המשפט העליון החלטה משמעותית בבקשת רשות ערעור, ושפך אור על היבטים קריטיים של דיני הקניין.
המקרה
התיק עסק בבקשת רשות ערעור של הלן אייזן נגד 12 משיבים, בעלי דירות בבית משותף בתל אביב שהסכימו לביצוע פרויקט חיזוק הבניין לפי תמ"א 38/2.
אייזן טענה שהסכם התמ"א מפלה אותה לרעה לעומת שאר הדיירים, מכיוון שלפי ההסכם היא זכאית לתוספת שטח קטנה יותר מזו הניתנת לדירות הגדולות וכי בהינתן שהיא בעלת דירה בינונית היא זכאית לתוספת שטח של 19 מ"ר לעומת בעלי הדירות הגדולות שזכאים לתוספת שטח של 23 מ"ר. כמו כן, אייזן טענה שלפי ההסכם חלקה היחסי ברכוש המשותף הוקטן. בנוסף, אייזן טענה שהיא זכאית לדירת תמורה בקומה גבוהה יותר ממה שהוצע לה וכי הדירה שהוצעה לה עם תכנון לקוי. כמו כן, היא טענה שההסכם כולל תניות בלתי סבירות ושהיזם הוא התובע האמיתי.
בעלי הדירות הגיבו שההסכם מקנה לכל הדיירים תנאים שוויוניים וסבירים, ושאייזן אינה יכולה לעכב את הפרויקט שאושר על ידי מוסד התכנון והמפקחת על רישום המקרקעין.
החלטת בית המשפט המחוזי
לאחר דיון מעמיק דחה בית המשפט המחוזי את ערעורה של אייזן ואישר את פסק דינו של המפקחת על המקרקעין, תוך שימת דגש על אופיים ההוגן של תנאי ההסכם. בית המשפט קבע , שההסכם אינו פוגע בשוויון המהותי-כמותי בין הדיירים, ושאין כל פגם בתניות ההסכם. בית המשפט המחוזי הוסיף כי המבחן הרלוונטי הוא הכמותי-מהותי ולא הכלכלי, ושאין כל מקום להשוות בין דירות בגדלים שונים.
אייזן הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
פסק הדין של בית המשפט העליון
בית המשפט העליון, באמצעות השופט י' כשר, דחה את בקשתו של אייזן למתן רשות ערעור לפי תקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. פסק הדין הדגיש את בסיס הדחייה בהיעדר נימוקים מבוססים לערעור.
בית המשפט העליון עסק בשתי הטענות העיקריות שהעלתה אייזן בבקשתה, ומסיבות שונות דחה אותן.
הטענות הן:
הטענה הראשונה: אייזן טענה שהמפקחת ובית המשפט המחוזי שגו עת שקבעו כי אין למפקחת סמכות לדון בעניינו של היזם הפועל לפי חוק החיזוק, וכי היה מקום לצרף את היזם כצד להליך. בית המשפט קבע כי השאלה האם נתונה למפקחת סמכות לדון בעניינו של היזם היא שאלה משפטית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים להליך, וככל שידיעתו משגת לא ניתנה לה תשובה בפסיקתו של בית המשפט העליון. עם זאת, בית המשפט מצא כי בנסיבות הייחודיות של המקרה, השאלה היא תיאורטית ואינה מצדיקה מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי".
הטענה השנייה: אייזן טענה שהמפקחת ובית המשפט המחוזי שגו עת שקבעו כי המבחן להפליה לרעה של בעל דירה המתנגד לחתום על הסכם תמ"א הוא מבחן “כמותי-מהותי”, ולא מבחן “כלכלי”. בית המשפט העליון קבע כי השאלה כיצד נדרשת המפקחת לבחון טענה כזו היא שאלה הדורשת ליבון בבית המשפט העליון, במקרה המתאים לכך. עם זאת, בית המשפט קבע כי בנסיבות המקרה, אין צורך להכריע בשאלה זו, והיא תמתין לעיון מלא והכרעה במקרה המתאים לכך.
בית המשפט סיכם את ההחלטה בכך שהבקשה נדחית, ומשלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות
השופט חתם על ההחלטה בתאריך 16.11.2023.
תובנות משפטיות
פסק דין זה מציע תובנות מכריעות לגבי אמות המידה להערכה של הסכמי התחדשות עירונית וענייני שיפוט הנוגעים לתובענות מכוח חוק המקרקעין חיזוק. החלטת בית המשפט העליון, הלכה למעשה מאשרת מחדש את חשיבותו של שוויון מהותי-כמותי בהערכת ההגינות בין הדיירים.
סיכום
במשרד עורכי הדין אברהם זיו כהן, אנו מכירים בהשלכות של החלטות פורצות דרך מסוג זה על הסכמי התחדשות עירונית ועל הליכים משפטיים נגד דייר "סרבן". להישאר מעודכן לגבי פסיקות כאלה הוא הכרחי כדי לנווט את המורכבות של סכסוכים והסכמים הקשורים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לקבלת ליווי מומחה וייעוץ משפטי בענייני נדל"ן, סמוך על המומחיות המנוסה של משרד עורכי הדין אברהם זיו כהן.
רע"א 5108/23 הלן אייזן נ' טקר ליאון ברנרד ואח'
לקריאה של ההחלטה לחץ על הקישור:
---
Comentários