עיכוב ביצוע פסק דין מחוזי בערעור על חילוט ערבויות חוק המכר: השלכות חשובות על בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית
- אברהם זיו כהן
- 5 באוק׳
- זמן קריאה 7 דקות
מאת: עו"ד אברהם זיו כהן – מומחה לייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית
ב-14 בספטמבר 2025, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, ניתנה החלטה משמעותית בעניין ע"א 13991-08-25 (בנק ירושלים בע"מ ואח' נ' שירי שלו ואח'), שבה נעתר בית המשפט לבקשת עיכוב ביצוע פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. ההחלטה, שניתנה על ידי כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ, עוסקת בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ברחוב קורקידי 38/1 בתל אביב, ומעלה שאלות מרכזיות בנוגע לחילוט ערבויות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ד-1974 (להלן: חוק המכר).
כעורך דין המתמחה בייצוג בעלי דירות ורוכשי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית – כולל הסכמי ליווי - אני רואה בהחלטה זו נקודת מפנה. היא מדגישה את הסיכונים הכרוכים בעיכובים בפרויקטים כאלה, את זכויות בעלי הדירות הקיימות והחדשות, ואת הצורך בהגנה משפטית מוקדמת. במאמר זה, אפרט את עובדות המקרה, את הנימוקים המשפטיים של בית המשפט העליון, ואת ההשלכות על בעלי דירות בפרויקטים דומים. בסיום, אציע המלצות מעשיות להגנה על האינטרסים שלכם, כבעלי דירות, בעקבות פסק דין זה. המאמר מבוסס על ניתוח ההחלטה הרשמית, ומטרתו לספק כלים פרקטיים למי שמעורב בפרויקט התחדשות עירונית.
הרקע: פרויקט תמ"א 38 בתל אביב – סיפור מוכר של עיכובים וסכסוכים
פרויקטי התחדשות עירונית, ובפרט תמ"א 38 (תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תוך הוספת דירות חדשות), מהווים הזדמנות משמעותית לבעלי דירות קיימות להגדיל את שטח מגוריהם ולקבל דירות משופצות, אך הם מלווים לעיתים קרובות בסיכונים גבוהים: עיכובים בבנייה, סכסוכים בין בעלי מניות בחברה היזמית, בעיות מימון, ואף חדלות פירעון של היזם. המקרה דנן הוא דוגמה קלאסית לכך.
בשנת 2017 התקשרה חברת "גרניט הנדסת חיזוק מבנים בע"מ" (להלן: החברה) עם גורמי מימון – בנק ירושלים בע"מ ואיילון חברה לביטוח בע"מ (להלן: גורמי המימון) – בהסכם למתן שירותי מימון והנפקת פוליסות חוק המכר. ההסכם נועד לממן פרויקט תמ"א 38 במבנה ברחוב קורקידי 38/1 בתל אביב, הכולל שיפוץ וחיזוק של 20 דירות קיימות והוספת 32 דירות חדשות (להלן: רוכשי הדירות החדשות). במסגרת ההסכם, נרשמו לטובת גורמי המימון שעבודים קבועים מדרגה ראשונה על כלל הזכויות בפרויקט.
בשנת 2024, לאחר שנמכרו כל הדירות החדשות אך טרם שולמה מלוא תמורתן, הופסקו עבודות הבנייה עקב סכסוך בין בעלי המניות בחברה. גורמי המימון פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בבקשה למינוי כונס נכסים לצורך מימוש השעבודים. ב-9 בדצמבר 2024 הורה בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת נ' גרוסמן) על מימוש השעבודים דרך השלמת הפרויקט באמצעות כונס נכסים (להלן: הכונס), שמונה לתפקיד. הכונס ביצע צעדים ראשוניים לקידום הפרויקט, אך העיכובים נמשכו.
כעבור מספר חודשים, פנו חלק מרוכשי הדירות החדשות (20 מתוך 32) לבית המשפט המחוזי בבקשה לחילוט ערבויות חוק המכר מכוח סעיף 1(2) לחוק המכר. סעיף זה קובע כי אם הקבלן לא העביר לרוכש את הבעלות או זכות אחרת בדירה, עליו להשיב את התמורה ששולמה, כולל פיצויים, באמצעות ערבות בנקאית. הרוכשים טענו להפרה יסודית של חוזי המכר עקב עיכוב ממושך (הדירות נועדו להימסר כבר ב-2021) והיעדר מועד ברור למסירה.
פסק הדין של בית המשפט המחוזי: חילוט חלקי – אפשרות לביטול או המשך
בפסק דינו מיום 27 ביולי 2025 (פר"ק 30215-07-24 ובחדל"ת 57578-11-24), קבע בית המשפט המחוזי כי למרות ההתקדמות תחת הכונס, ועל אף ההנחה כי "בסופו של יום יש להניח כי הפרויקט ייבנה ויושלם", העיכוב הממושך והיעדר מועד מסירה ברור מהווים הפרה יסודית של חוזי המכר. לפיכך, ניתנה לכל רוכש דירה אפשרות לבחור: ביטול החוזה וחילוט הערבויות, או המתנה להשלמת הבנייה ומסירת הדירה.
בית המשפט דחה את עמדת גורמי המימון, שדרשו חילוט כולל או אף אי-חילוט כלל, וקבע כי כל רוכש ימסור הודעה על העדפתו עד 1 בספטמבר 2025. אם יבחר בחילוט, יחולט הערבות באופן מיידי, וגורמי המימון יפעלו לקידום הפרויקט בהתאם. בסיום, צוין כי "לאחר שתתבהר התמונה ויוברר מי מהרוכשים יוצא ומי נשאר, יחדש כונס הנכסים את מאמציו לחידוש הבנייה".
פסק דין זה נתפס כניצחון חלקי לרוכשים, שכן הוא הכיר בעילת ההפרה ונתן להם בחירה אישית. אולם, הוא גם יצר אי-ודאות: חילוט חלקי עלול לפגוע במימון הפרויקט, שכן הערבויות מהוות מקור כספי משמעותי (עשרות מיליוני שקלים), ולהקשות על השלמת הבנייה.
הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע: טענות גורמי המימון
גורמי המימון הגישו ערעור מיידי לבית המשפט העליון, לצד בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה. טענותיהם המרכזיות היו:
1. סיכויי הערעור גבוהים: אין עילה לחילוט ערבויות חוק המכר, שכן קיימת אפשרות ממשית להשלמת הפרויקט בתוך פרק זמן קצוב. הפרות חוזיות כלפי רוכשים אינן מקנות זכות חילוט כלפי גורמי מימון, ושאלת העילה היא עובדתית – לא ניתן להחיל אותה באופן סלקטיבי על חלק מהרוכשים בלבד.
2. מאזן הנוחות נוטה לעיכוב: דחיית הבקשה תרוקן את הערעור מתוכנו, שכן חילוט הערבויות אינו הפיך. חילוט חלקי יסכל את השלמת הפרויקט (בהיעדר מימון), יפגע בזכות גורמי המימון לממש שעבודים כמכלול, ויגרום נזק לבעלי דירות קיימות (המתגוררים בתנאים קשים) ולרוכשים המעוניינים בהמשך. לעומת זאת, נזק לרוכשי החילוט – אם הערעור יידחה – ניתן לפיצוי כספי.
המשיבים - רוכשי הדירות החדשות (18-10-1 ו-37) - התנגדו, וטענו לסיכויי ערעור נמוכים (תנאי סעיף 1(2) לחוק המכר מתקיימים, שכן לא הועברה בעלות ולא שולם פיצוי על איחור), ומאזן נוחות נוטה לדחייה (נזקים אישיים, נפשיים וכלכליים בלתי הפיכים). בעלי הדירות הקיימות (המשיבים 15) תמכו בעיכוב, שכן חילוט יפגע בהם ובאפשרות השלמה. הכונס והממונה על הליכי חדלות פירעון תמכו גם הם בעיכוב, תוך הצעה למתווה זמני (14 חודשים להשלמה).
נימוקי בית המשפט העליון: עיכוב ביצוע – מאזן נוחות מובהק
בית המשפט העליון, בהחלטתו, קבע כי דין הבקשה להתקבל, תוך התייחסות לשני התנאים המצטברים לעיכוב ביצוע לפי תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018: סיכויי ערעור טובים ומאזן נוחות נוטה למבקש.
מאזן הנוחות: השופטת כנפי-שטייניץ הדגישה כי זהו מקרה חריג שבו מוצדק עיכוב למרות חיוב כספי (חילוט ערבויות). ריבוי מבקשי החילוט (20 רוכשים) וגובה הערבויות (עשרות מיליונים) מקשה על השבת כספים אם הערעור יתקבל, בפרט אם הכספים ישמשו לרכישת דירות חלופיות או אם חלק מהרוכשים מתמודדים עם קשיים כלכליים. חילוט חלקי יפגע במקורות המימון להשלמת הפרויקט (שעליה הורה בית המשפט המחוזי), יקשה על מכירת הפרויקט כמכלול ליזם אחר, ויגרום נזק לבעלי דירות קיימות (המתגוררים בתנאים קשים זה שנים) ולרוכשים המעוניינים בהמשך. לעומת זאת, נזק לרוכשי החילוט הוא בעיקרו כספי והפיך.
סיכויי הערעור: מבלי לנעוץ מסמרות, בית המשפט ציין כי סעיף 1(2) לחוק המכר נועד להבטיח השבת כספים אם לא הועברה זכות בדירה, אך אינו מבטיח את מכלול החוזה (ראו ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ). המחלוקת אם קמה עילה לחילוט עקב איחור (לעומת אפשרות השלמה תחת כונס) ראויה לבירור. קביעת חילוט סלקטיבי - על רקע מערכת עובדתית זהה לכל הרוכשים - מעוררת קושי, וכך גם חיוב גורמי מימון להשלים פרויקט תוך פגיעה במקורותיהם. השאלות הללו "כבדות משקל" ודורשות ליבון.
בסיום, הורה בית המשפט על עיכוב ביצוע עד להכרעה בערעור, בכפוף להתחייבות שיפוי מגורמי המימון, וקבע את הערעור לדיון בהקדם. הוא דחה טענות מאוחרות של חלק מהמשיבים, והתייחס לצו ארעי קודם (25.8.2025) לשמירה על המצב הקיים.
השלכות ההחלטה על פרויקטי התחדשות עירונית: הגנה על הפרויקט כמכלול
ההחלטה מחזקת את עמדת גורמי המימון והכונסים בפרויקטים מורכבים, ומדגישה כי חילוט ערבויות אינו אוטומטי בעיכובים. היא מבססת כי:
- עיכובים אינם בהכרח הפרה יסודית: אם קיים כונס והנחה להשלמה, בית המשפט יבחן את "האפשרות המעשית" להעברת זכויות, ולא רק את האיחור.
- חילוט סלקטיבי פוגע בכולם: פסק דין המאפשר בחירה אישית עלול להרוס את מאזן המימון, ולפגוע בבעלי דירות קיימות ובמכלול הפרויקט.
- מאזן הנוחות: בבתי משפט, בעלי דירות חייבים להוכיח נזק בלתי הפיך; נזק כספי ניתן לשיפוי, אך פגיעה בפרויקט כולו – לא.
עבור בעלי דירות קיימות, ההחלטה מזכירה כי זכויותיהם (שיפוץ, הוספת שטח) תלויות בהשלמת הפרויקט, וחילוטים חלקיים עלולים להאריך את "תנאי החיים הקשים". לרוכשי דירות חדשות, היא מזהירה כי בחירה בחילוט עלולה להוביל להשבת כספים מאוחרת, אם הערעור יתקבל.
בשורה רחבה יותר, ההחלטה תומכת במגמה של בתי המשפט להעדיף השלמה על פני פירוק פרויקטים, כפי שנראה בפסיקות קודמות כמו ע"א 4989/22 שטארק נ' א.י. פרידמן (16.8.2022). זה מחזק את חשיבות הסכמי הליווי – הסכמים שנחתמים בין בעלי הדירות הקיימות ליזם, הכוללים סעיפי הגנה מפני עיכובים.
המלצות מעשיות לבעלי דירות: כיצד להגן על האינטרסים שלכם
כעורך דין המייצג מאות בעלי דירות בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38, אני ממליץ על צעדים פרקטיים להגנה בעקבות ההחלטה. זכרו: פעולה מוקדמת מונעת נזקים גדולים.
1. בדקו את הסכמי הליווי והמכר בקפידה: בהסכמי ליווי (שנחתמים בין בעלי דירות ליזם), ודאו סעיפים מפורטים על לוחות זמנים, ערבויות חוק המכר, ותנאי הפסקת עבודות. דרשו ערבויות נפרדות לבעלי דירות קיימות (פיצויים על עיכובים). אם אתם רוכשי דירות חדשות, בדקו את סעיף 1(2) לחוק המכר – ודאו שהערבות מכסה 110% מהתשלומים, כולל ריבית והצמדה. המלצה: התייעצו עם עו"ד לפני חתימה; במשרדנו, אנו מבצעים ביקורת משפטית.
2. עקבו אחר התקדמות הפרויקט באופן שוטף: הקימו נציגות בעלי דירות (או הצטרפו לקיים) שתדווח באופן חודשי על התקדמות. אם יש עיכובים, דרשו דיווח מהכונס או היזם. בעקבות ההחלטה, אם מונה כונס - תמכו בפעולותיו להשלמה, שכן זה מגן על זכויותיכם. כלי פרקטי: השתמשו באפליקציות מעקב פרויקטים או שכרו יועץ בנייה/מפקח עצמאי.
3. הגישו בקשות משפטיות מוקדמות: במקרה של עיכובים חמורים, שקלו בקשה למינוי כונס נכסים (כפי שגורמי המימון עשו כאן). כבעלי דירות קיימות, דרשו צווי ביניים להמשך עבודות. לרוכשים: אל תמהרו לחילוט – בדקו אם קיימת "אפשרות ממשית" להשלמה, כפי שהדגיש בית המשפט. אם תבחרו בחילוט, ודאו התחייבות שיפוי מהיזם.
4. השתתפו בהליכי חדלות פירעון: אם היזם בחדלות (כפי שקרה כאן), הגישו תביעות כנושים דרך הממונה על חדלות פירעון. ההחלטה מראה כי עמדת הממונה משפיעה – תמכו במתווים להשלמה (כמו 14 חודשים להסכם קבלן). המלצה: הצטרפו לקבוצת תביעה משותפת דרך עו"ד, להוזלת עלויות.
5. שמרו על תיעוד: שמרו כל מסמך – חשבוניות, דיווחי התקדמות, תכתובות. זה חיוני להוכחת נזקים (פיצויים על איחור, לפי סעיף 5 לחוק המכר – 5% לשנה). אם הפרויקט נתקע, תבעו פיצויים אישיים נגד היזם וגורמי המימון.
6. בחרו ייצוג משפטי מותאם: אל תסמכו על עו"ד כללי; בחרו משרד המתמחה בהתחדשות עירונית, עם ניסיון בהליכי כונס ומאזן נוחות. במשרדנו, אנו מציעים חבילת "הגנה מלאה" – ייצוג מראשית הפרויקט ועד סיומו, כולל ניסוח הסכמי ליווי.
סיכום: הזדמנות להגברת ההגנה
ההחלטה בע"א 13991-08-25 היא תזכורת לכך שפרויקטי התחדשות עירונית הם מאבק משפטי-כלכלי, שבו מאזן הנוחות והסיכויים קובעים. היא מגנה על הפרויקט כמכלול, אך גם מדגישה את הצורך בפעולה אקטיבית מצד בעלי דירות. אם אתם בעלי דירה בפרויקט דומה, אל תחכו לעיכובים – פעלו עכשיו. צרו קשר למשרדנו לייעוץ ראשוני, ונעזור לכם לבנות אסטרטגיה מותאמת.
לקריאה של ההחלטה: ע"א 13991-08-25
תגובות