חישוב היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית

מאמר זה יתמקד בחישוב היטל השבחה בהקשר של פרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט אלה המבוצעים במסגרת תמ"א 38. באופן מסורתי, "שיטת הדלתא" שימשה לחישוב היטל זה. עם זאת, פסק דין פורץ דרך שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע נוסחה חדשה, החורגת משיטת הדלתא.

"שיטת הדלתא"

שיטת הדלתא, ששימשה בעבר לחישובי היטלי השבחה, התמקדה אך ורק בעליית הערך המיוחסת לזכויות הבנייה הנוספות מעבר לאלה שהעניקה תמ"א 38. היא לא לקחה בחשבון את ההשפעה הכוללת של פרויקט ההתחדשות העירונית כולו על ערך הנכס. שיטה זו הביאה לא פעם להיטל השבחה גבוה יותר, שכן היא התעלמה מההשפעה הסינרגטית של מרכיביו השונים של הפרויקט על ערכו הכולל של הנכס.

תקדים חדש

פסק דין פורץ דרך של בית המשפט המחוזי עקב ערעורים של שתי חברות יזמיות העוסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית בהרצליה קובע נוסחה חדשה לחישוב ביטל השבחה במיזמי תמ"א 38. חברות אלה, קבוצת קבוצת הירדן ורינובו, ערערו על שומות היטל השבחה שפרסמה ועדת התכנון המקומית. אתגר משפטי זה הביא את בית המשפט לקבוע נוסחה חדשה לחישוב היטל השבחה, נוסחה שצפויה להשפיע באופן משמעותי על פרויקטים דומים ברחבי הארץ, לרבות תוכנית "הרובעים" בתל אביב.

הנוסחה החדשה

הנוסחה החדשה, כפי שנוסחה על ידי השופט גלעד הס, מאמצת גישה בת שלושה שלבים:

א.     חישוב סך ההשבחה הנגזר מכלל חוק התכנון: שלב זה מעריך את עליית הערך הכוללת הנובעת מכלל זכויות הבנייה הנוספות בפרויקט, לרבות אלו המוענקות על ידי תמ"א 38 ואלו המתווספות מהתב"ע החלה על החלקה. לדוגמה, אם פרויקט כולל תוספת של 1,000 מ"ר לפי תמ"א 38 ועוד 300 מ"ר התב"ע, סך ההשבחה יחושב לפי עליית הערך הנובעת מתוספת של 1,300 מ"ר.

ב.     קביעת היחס בין השטח שאינו פטור: השלב השני כרוך בחישוב החלק היחסי של השטח החדש שנוסף המיוחס אך ורק לתב"ע, למעט שטחים הפטורים מהיטל השבחה, כגון זכויות תמ"א 38. בדוגמה הקודמת, היחס יהיה 300 מ"ר (מהתב"ע) חלקי 1,300 מ"ר (סה"כ תוספת שטח), כלומר יחס של כ-23%.

ג.      חישוב ההשבחה שאינה פטורה: לבסוף, היחס המחושב בשלב השני מוכפל בסך ההשבחה שנקבע בשלב הראשון (לאחר ניכוי פטורים כמו ממ"דים). המכפלה המתקבלת מייצגת את החלק מעליית הערך נשוא היטל ההשבחה, אשר בעל הנכס משלם בדרך כלל 50%.

החלת הנוסחה החדשה

החישוב המתואר מספק המחשה מעשית ליישום הנוסחה באמצעות המקרה של קבוצת הירדן. סך ההשבחה שלהם הוערך ב- 3.53 מיליון שקל. השטח שנוסף רק בשל התב"ע היה 391 מ"ר, בעוד שהשטח הכולל שנוסף (כולל זכויות תמ"א 38) היה 1,774 מ"ר. התוצאה הייתה יחס של 22% (391/1,774). הכפלת יחס זה בסך ההשבחה הניבה השבחה לא פטורה בסך 778,000 ₪, ובכך הפחיתה משמעותית את ההיטל הראשוני שקבעה ועדת הערר.

השפעה ומשמעות

פסק דין זה נחשב להתפתחות משמעותית בדיני המקרקעין בישראל. להערכתנו תהיה לכך השפעה רחבה על הפחתת היטלי השבחה בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 ותוכניות דומות להתחדשות עירונית. היא מסיטה את המיקוד מזכויות נוספות בודדות לראייה הוליסטית של השפעת הפרויקט על ערך הנכס. גישה חדשה זו צפויה לספק יותר הוגנות ושקיפות בחישובי היטלי השבחה, ועשויה לעודד יוזמות נוספות של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.

קישור לפסק הדין: https://storage.nadlancenter.co.il/media/Storage/35927.pdf

ייעוץ משפטי

חשוב לציין כי פוסט זה בבלוג מספק מידע כללי ואין לראות בו ייעוץ משפטי. מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מנוסה המתמחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית לצורך ליווי אישי של פרויקטים ונסיבות ספציפיות.