top of page

"סוחטים" עוד? ביהמ"ש אישר חוזה בפרויקט של התחדשות עירונית, ומעביר מסר ברור לדיירים "סרבנים"

אברהם זיו כהן

מבוא

החלטות בתי המשפט שהתקבלו לאחרונה בישראל התייחסו למגמה הולכת וגוברת של בעלי דירות המנסים למנף את מעמדם בפרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט בפרויקטים של פינוי בינוי. מקרים אלה חורגים מהדייר ה"סרבן" הטיפוסי המסרב על הסף לחתום על הסכם, אל אזור מורכב יותר של בעלי דירות שחתמו על חוזה, אך מנסים לחלץ הטבות נוספות בנקודת הפינוי. פוסט זה ידון במקרה עדכני המדגיש את עמדתו הנחרצת של בית המשפט בנוגע לקיום חוזים ואת החשיבות לפעול בתום לב, עם השלכות מרחיקות לכת פוטנציאליות על פרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית בישראל.

המקרה: אזורים ותושבי גבעת שמואל

התיק, שנדון בבית המשפט המחוזי בלוד בפני השופט יעקב שפר, עסק בפרויקט פינוי בינוי בגבעת שמואל, בהובלת חברת אזורים. הפרויקט, הכולל 112 דירות קיימות, נועד לבנות כ-370 דירות חדשות. במרץ 2022 חתמה אזורים על הסכם עם רוב דיירי הבניין, לפיו כל אחד מהם יקבל דירה חדשה עם תוספת שטח של 26-30 מ"ר, מרפסת וממ"ד. בתחילה, בעלי הדירות שעמדו במרכז התיק סירבו לחתום על ההסכם. עם זאת, בעקבות תביעה שהוגשה נגדם כ"סרבנים", הם חתמו בסופו של דבר. למרות החתימה על ההסכם, סירבו בעלי דירות אלה לחתום על מסמכי המימון הבנקאי הדרושים ולפנות את דירותיהם, בטענה שיש להם זכות לפיצוי נוסף מאזורים.

טענות ודרישות הדיירים

הדיירים טענו כי אזורים לא הייתה שקופה לחלוטין, וטענו כי החברה הסתירה מידע על תוכניות הפרויקט להקים מרכז מסחרי וגן ילדים בקומות התחתונות של הבניין העתידי שלהם ובצמוד אליו. בנוסף, הם טענו כי אזורים הבטיחה הבטחות מילוליות שונות, ביניהן:

  • דירה חדשה בקומה גבוהה מקומה-8

  • תשלום 100,000 ₪ לבנם שייצג אותם בהסכם

  • יצירת "קרן תחזוקה", שאינה מוזכרת בחוזה

על סמך סתירות לכאורה והבטחות שלא מומשו, דרשו דיירים אלו כי אזורים יענו לבקשותיהם הנוספות לפני שיפנו את דירתם. ניסיון זה להפיק תמורה נוספת מהיזם נתפס כסוג של "סחיטה".

החלטת בית המשפט: קיום החוזה וחובת תום הלב

בית המשפט צידד באזורים, הורה לדיירים לפנות את דירתם, תוך שהוא מדגיש כי חוזה חתום הוא מחייב. בית המשפט קבע כי על הדיירים למלא את התחייבויותיהם לחתום על מסמכי הבנק הדרושים ולהתפנות במועד המוסכם, בהתאם לחוזה שנחתם. עם זאת, בית המשפט ציין כי אפשר שטענות הדיירים בדבר הבטחות שלא מומשו וחוסר שקיפות מצד אזורים יוכלו להיבחן בהליכים משפטיים נוספים, אך רק לאחר שהדיירים ימלאו את התחייבויותיהם על פי ההסכם שנחתם.

עיקרי החלטת בית המשפט:

  • חוזים מחייבים: בית המשפט הדגיש כי בעלי דירות החותמים על הסכם פינוי בינוי מחויבים לעמוד בהתחייבויותיהם במלואן, ובמועדים הנקובים בהסכם.

  • תום לב: התנהגות הדיירים הוגדרה כחסרת תום לב, שכן הם ניסו למנף את עיתוי הפינוי לקבלת הטבות והקלות שלא נכללו בחוזה המקורי שנחתם.

  • בלי סחיטה: בית המשפט דחה כל ניסיון של בעלי הדירות "לסחוט" הטבות נוספות.

  • לוח הזמנים של הפרויקט: בית המשפט התחשב בעובדה שאזורים כבר השקיעה בפרויקט עשרות מיליוני שקלים. החברה השיגה היתרי הריסה, חפירה ודיפון, חתמה על הסכם מימון עם בנק, התקשרה עם קבלן והחלה לשווק את הדירות החדשות לצדדים שלישיים. בית המשפט הכיר בכך שכל עיכוב בלוח הזמנים של הפרויקט שייגרם כתוצאה מפעולות הדיירים יגרום נזק משמעותי ובלתי מידתי ליזם כמו גם לשאר דיירי הבניינים.

  • שמירה על שלמות הפרויקט: בית המשפט הגיע למסקנה כי חיוב הדיירים לקיים את החוזה החתום ביניהם יהיה הפעולה המקיימת את המצב המוסכם, וכי פעולה זו תומכת בטוהר ההליך המשפטי, ומציגה שיקולים של תום לב והגינות תוך שמירה על זכויות כל הצדדים.

ההשלכות המשפטיות והלקחים

מקרה זה מספק הבהרות משפטיות חשובות הן לדיירים והן ליזמים המשתתפים בפרויקטים של פינוי בינוי. הוא מדגיש כי:

  • הסכמים מחייבים: פסיקת בית המשפט מבהירה כי יש לכבד הסכם חתום. דיירים שחתמו על חוזה אינם יכולים לנסות לנהל משא ומתן מחודש על הטבות נוספות בשלב מאוחר יותר, במיוחד בנקודת הפינוי.

  • תום הלב הוא חיוני: בתי המשפט מצפים מכל הצדדים לפעול בתום לב לאורך כל ההליך. ניסיונות לתמרן או לנצל מצבים כדי להשיג יתרון אינם מקובלים.

  • הבטחות מילוליות אינן מספיקות: טענות הדיירים על הבטחות בעל פה מצד אזורים לא הספיקו כדי לעקוף את החוזה שנחתם. כל סיכום חייב להיות כתוב לתוך החוזה הרשמי כדי שהוא יהיה מחייב מבחינה משפטית.

  • המימון הוא קריטי: בית המשפט הדגיש כי המימון הבנקאי הכרחי כדי שהפרויקט יתקדם, וכי הדיירים מחויבים לשתף פעולה עם הבנק כדי להשלים את תהליך המימון.

  • עיכובים הם יקרים: בתי המשפט מודעים לכך שעיכובים בפרויקט פינוי בינוי עלולים לגרום לבעיות כספיות משמעותיות ולהשפיע לרעה הן על היזמים והן על שאר הדיירים המעורבים בפרויקט. ברור שבית המשפט לא יתמוך בפעולות שיגרמו לעיכובים מיותרים.

  • "סרבנים 2.0": מקרה זה ממחיש כי בתי המשפט מפתחים את נקודת המבט שלהם על מה זה אומר להיות "סרבן" בפרויקטים של פינוי בינוי. כבר לא מדובר רק במי שמסרב לחתום, אלא גם במי שחותם ואז מנסה לעכב את התקדמות הפרויקט כדי לזכות בהטבות נוספות.

מילה לבעלי דירות

מקרה זה צריך לשמש כסיפור אזהרה לבעלי דירות השוקלים מעורבות בפרויקט פינוי בינוי. הנה כמה נקודות שכדאי לזכור:

  • קראו בעיון: חובה לעבור בקפידה על כל המסמכים ולהבין את כל ההסכמים החוזיים לפני החתימה.

  • משא ומתן מראש: אם אתם רוצים ויתורים או הטבות נוספות מסוימות, שוחחו על כך עם היזם וודאו שהם כלולים בחוזה לפני החתימה.

  • פנו לייעוץ משפטי: על הדיירים לפנות לייעוץ משפטי מעורך דין מוסמך המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לוודא שהם מבינים היטב את זכויותיהם וחובותיהם.

  • התמקדו בשקיפות אם יש לכם חששות לגבי שקיפות מצד היזם, העלו אותם בהקדם האפשרי ונסו לפתור אותם תוך מילוי ההתחייבויות בהסכם החתום שלכם.

מילה ליזמים

  • בהירות היא המפתח: ודאו שכל התקשורת וההסכמים שקופים ומתועדים היטב.

  • הסכמים יסודיים: כל הפרטים וההבטחות, חייבים להיכלל בהסכם הכתוב, ללא מקום לעמימות.

  • תעדו את כל ההשקעות: נהל רישום ברור של כל ההשקעות שבוצעו בפרויקט, כולל קבלת היתרים, מימון והתקשרות עם קבלנים.

  • ייעוץ משפטי: ודא שפעולותיכם תקינות מבחינה משפטית ועומדות בכל החוקים הרלוונטיים.

מסקנה

החלטת בית המשפט בפרשת אזורים היא החלטה משמעותית, המאותתת בבירור כי חוזים הם מחייבים ויש לכבדם. ניסיונות להפיק תמורות נוספות על ידי עיכוב הפרויקט לא יתמכו על ידי בית המשפט, וכל טענה לאי תקינות תוכל להתדיין רק לאחר שהדיירים ימלאו את דרישות החוזה החתום שלהם. פסק דין זה חשוב לנוף המשפטי של פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, וממחיש מחויבות לקיום דיני החוזים. פסק הדין קובע כי הן הדיירים והן היזמים חייבים לפעול בשקיפות ובתום לב.



כתב ויתור: פוסט זה בבלוג נועד למטרות מידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. אנא התייעצו עם עורך דין מוסמך כדי לדון בנסיבות הספציפיות שלכם.

49 צפיות0 תגובות

Comments


כל הזכויות שמורות לעורך דין אברהם זיו כהן 2022

bottom of page