מאת: עו"ד אברהם זיו כהן 12/05/2026 עולם ההתחדשות העירונית בתל אביב, ובמיוחד באזורי הביקוש של רובע 3 ורובע 4, רווי במחלוקות משפטיות ושמאיות מורכבות. אחת השאלות הבוערות ביותר בשנים האחרונות, המעסיקה בעלי דירות, יזמים ועורכי דין כאחד, היא שאלת היטל ההשבחה הנגזר מאישור תוכניות הרובע (כמו תוכנית תא/3616/א' - רובע 3). במקרים רבים, בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם או לקדם פרויקט התחדשות, מוצאים עצמם מול שומות "אסטרונומיות" מצד הוועדה המקומית, שעלולות להפוך עסקאות ללא כדאיות. בפוסט

מאת: עורך דין אברהם זיו כהן המאבק בין יזמים לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא סיפור מוכר בנוף הישראלי, אך החלטה חדשה ודרמטית של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז מרכז, בתיק ערר 1059-09-25 אופקים רוטשילד פ"ת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה, שופכת אור חדש על אחד הצמתים המורכבים ביותר בתהליך: חידוש היתר בנייה שפקע בזמן שהצדדים שרויים בסכסוך משפטי. ההחלטה, המשתרעת על פני עשרות עמודים של ניתוח משפטי מעמיק, מהווה קריאת כיוון משמעותית עבור עורכי דין, י

מאת: עורך דין אברהם זיו כהן מומחה בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, רעננה ענף הנדל"ן בישראל, ובפרט באזורי ביקוש כמו רעננה וערי השרון, עובר בשנים האחרונות מהפכה של ממש תחת הכותרת "התחדשות עירונית". המעבר מבניינים ישנים ורעועים למבנים מודרניים, עמידים בפני רעידות אדמה ובעלי תשתיות מתקדמות, הוא אינטרס לאומי, עירוני וכמובן אישי של כל בעל דירה. אולם, הדרך אל הדירה החדשה והמיוחלת רצופה לעיתים קרובות במכשולים משפטיים מורכבים, כשהבולט שבהם הוא תופעת ה"דייר הסרבן". לאחרונה נית

מאת: עו"ד אברהם זיו כהן, מומחה לייצוג דיירים בהתחדשות עירונית עולם ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתנועה מתמדת, אך לעיתים מגיעה החלטה שמשנה את כללי המשחק באופן שמחייב אותנו, כעורכי דין המייצגים בעלי דירות, לעצור ולחשב מסלול מחדש. החלטה כזו ניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית בתל אביב, בראשותה של עו"ד מיכל דגני הלברשטם, בעניין פרויקט תמ"א 38 ברחוב יצחק למדן בנאות אפקה. מדובר בהחלטה שנוגעת באחד העצבים החשופים ביותר של כל פרויקט: תקן החניה . עבור דיירים ותיקים, חניה היא לעיתים

# פרויקט התחדשות עירונית בעמנואל הרומי: שילוב של חיזוק והריסה מאת: מערכת הבלוג המשפטי – משרד עורך דין אברהם זיו כהן בלב הצפון הישן והמבוקש של תל אביב, בצומת הרחובות עזריה מן האדומים 11 ושדרות עמנואל הרומי 21, עומד לצאת לדרך אחד הפרויקטים המורכבים והמסקרנים ביותר שנראו לאחרונה בנוף ההתחדשות העירונית בעיר. החלטת רשות הרישוי של עיריית תל-אביב-יפו לאשר את הבקשה להיתר בניה בפברואר 2026, מסמנת לא רק ניצחון תכנוני עבור בעלי הדירות, אלא גם הוכחת היתכנות למודל משפטי ותכנוני יוצא דופן:

בעוד שפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בישראל מדשדשים בבירוקרטיה וחשדנות, פרויקט חלוצי ברעננה מציג נוסחה אחרת: ניהול עסקי קשוח, שקיפות רדיקלית ויישור קו עם תוכנית המתאר החדשה רע/1010/ב. עו"ד אברהם זיו כהן, המלווה את בעלי הדירות, מסביר איך הופכים בניין ישן להשקעה הנדל"נית הבטוחה של העשור. בשוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2024, התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק "פינוי בינוי" או "תמ"א 38" במובנם הצר. מדובר במבצע לוגיסטי, משפטי וכלכלי מורכב, הדורש סנכרון מושלם בין רגולציה עירונית, אינ

בעולם הנדל"ן הישראלי, פרויקטי חיזוק מבנים כולל בדרך של הריסה ובניה הפכו לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית. תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38)...

מבוא: החלטת ועדת הפנים והגנת הסביבה ב-16 ביולי 2024, אישרה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקריאה שנייה ושלישית תיקון חקיקה משמעותי...

מבוא: תמ"א 38 – הצורך הציבורי והמורכבות המשפטית מדינת ישראל, הממוקמת באזור פעיל סייסמית, ניצבת בפני אתגר בטיחותי משמעותי: הצורך בחיזוק...

מאת: עו"ד אברהם זיו כהן מבוא: כלב השמירה של ההתחדשות העירונית בלב כל פרויקט התחדשות עירונית עומד שומר סף, שלעתים קרובות מתעלמים ממנו אך הוא חשוב ביותר: מפקח הפרויקט . כאשר ערים ברחבי ישראל מאמצות יוזמות התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי ותמ "א 38 , הבטחת איכות הבנייה, עמידה בתקנות וביצוע איכותי חיונית מתמיד. אבל מה בדיוק עושה המפקח, ולמה בעלי הדירות צריכים להתעקש על מעורבותו? גשר בין בעלי הדירות ליזמים פרויקטים של התחדשות עירונית מאחדים בעלי עניין רבים – בעלי דירות, יזמים, אד

פרויקטים של התחדשות עירונית מציעים הזדמנויות משמעותיות לבעלי נכסים, אך הם גם מביאים אתגרי מיסוי מורכבים. הבנת השלכות המס חיונית לקבלת החלטות מושכלות ולמקסום התועלות. פוסט זה יסקור את שיקולי המס המרכזיים עבור בעלי נכסים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. 1. סקירה כללית של מיסוי מקרקעין בהתחדשות עירונית עסקאות נדל"ן בישראל חייבות במיסים שונים, ביניהם: היטל השבחה: מוטל כאשר נכס עולה בערכו עקב שינויים תכנוניים או זכויות פיתוח. מס רכישה: משולם על ידי קונים בעת רכישת נ

פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר כאלה הכרוכים בהריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי) או חיזוק מבנים קיימים (תמ"א 38), מציעים לבעלי הדירות יתרונות משמעותיים. עם זאת, פרויקטים אלה מגיעים גם עם מורכבויות משפטיות הדורשות בדיקה קפדנית. לפני חתימה על הסכם התחדשות עירונית, על בעלי הדירות להבין את הסעיפים המרכזיים המגנים על זכויותיהם ומבטיחים את הצלחת הפרויקט. להלן נסקור הוראות מהותיות שכל בעל דירה צריך להיות מודע אליהן לפני שהוא מתחייב להסכם כזה. 1. היקף הפרויקט והתחייבויות היזמים הסכם

סכסוכי נדל"ן בישראל יכולים להיות מורכבים, ולעיתים קרובות מעורבים בהם שילוב של דיני קניין, תקנות תכנון עירוני והסכמים חוזיים. משרדנו ניתח לאחרונה מקרה מרתק, "ברייר סער נ' פסמניק שור ואח'", המספק דוגמה מובהקת למורכבויות שיכולות להתעורר בתחום זה. המקרה, ערעור על החלטת המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב, מדגיש סוגיות משפטיות משמעותיות הנוגעות לפרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט במסגרת תמ"א 38 (תמ"א 38). פוסט בלוג זה נועד לפרק את המרכיבים העיקריים של הערעור, ומציע תובנות לבעלי נכסים

מבוא עיריית רעננה אישרה לאחרונה תוכנית התחדשות עירונית חשובה, המכונה תכנית רע/1010/ב, בתאריך 11 בדצמבר 2024. תכנית זו, המכונה באופן רשמי תכנית מס' 416-1060052 , היא תוכנית מתאר מקומית המתמקדת בהתחדשות מבנים. היא מציגה הזדמנויות משמעותיות לבעלי דירות בעיר, במיוחד כאלה שנכסיהם עומדים בקריטריונים ספציפיים. פוסט זה יעמיק בפרטי תכנית רע/1010/ב , ויתאר את מטרותיה, תנאיה והתועלות הפוטנציאליות שהיא מציעה לבעלי נכסים בעיר רעננה. מהי תוכנית רע/1010/ב? תכנית רע/1010/ב היא תכנית התחדשו

מבוא הנוף העירוני של תל אביב עבר תמורות משמעותיות בשנים האחרונות, בין היתר בשל אימוץ יוזמות תכנון כוללניות כמו "תוכניות הרובע". בין אלה בולטות תוכנית הרובעים 3 ו-4, המעניקות זכויות ייעוד ובנייה חדשות לתמיכה בהתחדשות עירונית ובמרחבי מגורים מודרניים. עם זאת, עם זכויות חדשות אלה מגיעה החובה הפוטנציאלית לשלם היטל השבחה, אשר יכולה להוסיף נטל כלכלי משמעותי על בעלי הנכסים. פוסט זה בבלוג יחקור מה כרוך בהיטל השבחה, יישומו במסגרת תוכניות הרובעים, ומדוע בחירה בפרויקט התחדשות עירונית ש

פרויקטים של התחדשות עירונית הם מסעות ארוכים ומורכבים הכוללים בעלי עניין רבים, מכשולים משפטיים ושנים של תכנון קפדני. ההגעה לשלבים הסופיים – קבלת היתר הבנייה וההיערכות לבנייה – היא אבן דרך משמעותית. בפוסט בבלוג זה, נעבור על השלבים והשיקולים המרכזיים במהלך שלב טרנספורמטיבי זה, תוך הסתמכות על הצלחות ותובנות אחרונות מהניסיון שלנו. משמעות היתר הבנייה קבלת היתר בנייה מהווה נקודת מפנה בכל פרויקט התחדשות עירונית. הוא מייצג את שיאם של שנים של משא ומתן, אישורים והכנות. היתר זה אינו