מאת: עו"ד אברהם זיו כהן 12/05/2026 עולם ההתחדשות העירונית בתל אביב, ובמיוחד באזורי הביקוש של רובע 3 ורובע 4, רווי במחלוקות משפטיות ושמאיות מורכבות. אחת השאלות הבוערות ביותר בשנים האחרונות, המעסיקה בעלי דירות, יזמים ועורכי דין כאחד, היא שאלת היטל ההשבחה הנגזר מאישור תוכניות הרובע (כמו תוכנית תא/3616/א' - רובע 3). במקרים רבים, בעלי דירות המבקשים למכור את דירתם או לקדם פרויקט התחדשות, מוצאים עצמם מול שומות "אסטרונומיות" מצד הוועדה המקומית, שעלולות להפוך עסקאות ללא כדאיות. בפוסט

רגע לפני שאתם חותמים — יש לכם דירה בפרויקט פינוי-בינוי? קראו את זה פרויקטי פינוי-בינוי הפכו בשנים האחרונות לנדבך מרכזי בהתחדשות העירונית בישראל. בעלי דירות ישנות רואים בהם הזדמנות פז: הם מוסרים דירה ישנה ומקבלים בתמורה דירה חדשה, גדולה ומשודרגת — לרוב פטורה ממס שבח לפי הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963. אבל מה קורה כשבעל דירה — מסיבותיו שלו — מחליט למכור את זכויותיו לאחר שהדירה המקורית כבר נהרסה, ובטרם הושלמה בניית הדירה החדשה? האם הוא עדיין זכאי לפטור ממס שבח

בישראל אין מס ירושה או מס עיזבון מאז 1981. זו אחת ההקלות המשמעותיות ביותר במערכת המס שלנו. אבל אל תטעו: העברת דירה בירושה אינה אירוע מס, אך כל פעולה של היורשים בנכס (מכירה, חלוקה לא טבעית, העברה במתנה וכו') עלולה להפעיל מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה בהיקפים של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים. בפוסט זה נסקור את הכללים העדכניים ל-2025, נביא דוגמאות מספריות, נחשוף את המלכודות הנפוצות ונציע אסטרטגיות תכנון מס לגיטימיות שחוסכות ליורשים סכומים דרמטיים. אין מס על קבלת הירושה עצמה אבל יש

נובמבר 2025 מאת: עו"ד אברהם זיו כהן, מומחה להתחדשות עירונית, נדל"ן ומיסוי מקרקעין בשנים האחרונות אנו נתקלים יותר ויותר בלקוחות שמחזיקים חלק קטן (עד שליש) בדירת מגורים – בין אם בירושה מההורים, בשותפות עם אחים או כהשקעה ישנה עם שותפים. השאלה הנפוצה ביותר שאנו נשאלים במשרד: "יש לי שליש דירה שקיבלתי/רכשתי לפני שנים. האם אני יכול לקנות עכשיו דירה חדשה למגורים במס רכישה נמוך של דירה יחידה?" התשובה הקצרה: כן, בהחלט. התשובה הארוכה יותר: כן – אבל צריך לתכנן מראש את המכירה העתי

בעולם הנדל"ן הישראלי, שנת 2025 מסתיימת בתקופה מאתגרת: שוק איטי, ירידות מחירים ומעט עסקאות. עם זאת, זו גם הזדמנות לבחון אסטרטגיות מיסוי חכמות, במיוחד לאור איתותי הממשלה על חזרתו האפשרית של מס הרכוש - מס שבוטל לפני יותר מ-20 שנה. במאמר זה, נסקור מתי כדאי למכור נכס, כיצד להתכונן לשינויים במיסוי, וטיפים מעשיים להשקעות נדל"ן. המידע מבוסס על ניתוחים עדכניים, ומטרתו לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות. כמובן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי נדל"ן לפני כל פעולה. מתי כדאי למכור נכס

בעולם הנדל"ן הישראלי, פרויקטי חיזוק מבנים כולל בדרך של הריסה ובניה הפכו לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית. תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38)...

לאחרונה ניתן פסק דין משמעותי בבית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת אורית וינשטיין) העוסק בשאלה מרכזית בתחום דיני המס והמקרקעין – האם מכירת...

במשרדנו, אנו נתקלים לא פעם בשאלות מורכבות בנוגע למיסוי מקרקעין, ובפרט בנושא פטורים ממס שבח. אחת הסוגיות השכיחות והמאתגרות ביותר עולה כאשר...

יוזמות התחדשות עירונית, ובפרט פרויקטים של פינוי בינוי, חיוניות להחייאת הערים ולשיפור התשתיות. פרויקטים אלה כוללים הריסת מבנים ישנים...

פוסט זה מנתח מקרה מהעת האחרונה בנוגע להיטלי השבחה בהקשר של פרויקט התחדשות עירונית. המקרה, ערר מס' 65861-01-24, הוועדה המקומית לתכנון...

פרויקטים של התחדשות עירונית מציעים הזדמנויות משמעותיות לבעלי נכסים, אך הם גם מביאים אתגרי מיסוי מורכבים. הבנת השלכות המס חיונית לקבלת החלטות מושכלות ולמקסום התועלות. פוסט זה יסקור את שיקולי המס המרכזיים עבור בעלי נכסים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. 1. סקירה כללית של מיסוי מקרקעין בהתחדשות עירונית עסקאות נדל"ן בישראל חייבות במיסים שונים, ביניהם: היטל השבחה: מוטל כאשר נכס עולה בערכו עקב שינויים תכנוניים או זכויות פיתוח. מס רכישה: משולם על ידי קונים בעת רכישת נ

כמשפטנים, אנו נתקלים לא פעם במקרים מורכבים המדגישים את נבכי דיני המס. פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים, גדליה מרדכי שטרן נ' פקיד השומה ירושלים , מספק הזדמנות רבת ערך להתעמק בקריטריונים המשמשים לסיווג הכנסות משכירות כהכנסה פסיבית או כהכנסה עסקית. להבחנה זו השלכות מס משמעותיות על בעלי נכסים. פוסט זה בבלוג יבחן את ההיבטים המרכזיים של תיק זה, וישפוך אור על הגורמים הקובעים כיצד הכנסות משכירות ימוסו בישראל, וכיצד הוא יכול להשפיע על האסטרטגיה המשפטית שלך במקרים דומים

מבוא הנוף העירוני של תל אביב עבר תמורות משמעותיות בשנים האחרונות, בין היתר בשל אימוץ יוזמות תכנון כוללניות כמו "תוכניות הרובע". בין אלה בולטות תוכנית הרובעים 3 ו-4, המעניקות זכויות ייעוד ובנייה חדשות לתמיכה בהתחדשות עירונית ובמרחבי מגורים מודרניים. עם זאת, עם זכויות חדשות אלה מגיעה החובה הפוטנציאלית לשלם היטל השבחה, אשר יכולה להוסיף נטל כלכלי משמעותי על בעלי הנכסים. פוסט זה בבלוג יחקור מה כרוך בהיטל השבחה, יישומו במסגרת תוכניות הרובעים, ומדוע בחירה בפרויקט התחדשות עירונית ש

מאמר זה יתמקד בחישוב היטל השבחה בהקשר של פרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט אלה המבוצעים במסגרת תמ"א 38. באופן מסורתי, "שיטת הדלתא" שימשה לחישוב היטל זה. עם זאת, פסק דין פורץ דרך שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע נוסחה חדשה, החורגת משיטת הדלתא. "שיטת הדלתא" שיטת הדלתא, ששימשה בעבר לחישובי היטלי השבחה, התמקדה אך ורק בעליית הערך המיוחסת לזכויות הבנייה הנוספות מעבר לאלה שהעניקה תמ"א 38 . היא לא לקחה בחשבון את ההשפעה הכוללת של פרויקט ההתחדשות העירונית כולו על ערך

עסקאות נדל"ן מגיעות בצורות שונות, כל אחת עם סט היתרונות והשיקולים הייחודי שלה. הסדר אחד כזה שצובר תאוצה הוא עסקת הקומבינציה. בפוסט זה נעמיק במה כרוכות עסקאות קומבינציה, נסקור את היתרונות שהן מציעות, נדון בחסרונות הפוטנציאליים, נדגיש את החשיבות של פנייה לייעוץ משפטי ונשפוך אור על הטבות המס לכל הצדדים המעורבים. 1. הבנת עסקאות קומבינציה בנדל"ן: עסקת קומבינציה מתרחשת כאשר בעל קרקע מוכר חלק מהנכס שלו לקבלן בתמורה לשירותי בנייה. הסדר זה מאפשר לבעל הקרקע להפיק רווחים מאדמתו בזמן שהק