top of page

רישום יחידה רישומית בפרויקט תמ"א 38

אברהם זיו כהן

עודכן: 3 באפר׳ 2024

בעולם הנדל"ן, פרויקטי תמ"א 38 מהווים חלק חשוב בתהליך ההתחדשות העירונית בישראל. תמ"א 38, או תוכנית מתאר ארצית מספר 38, היא יוזמה של מדינת ישראל שנועדה לחזק מבנים קיימים ולהוסיף דירות חדשות במסגרת פרויקטי חיזוק ועיבוי. אחד השלבים המרכזיים בפרויקטים אלו הוא יצירת יחידה רישומית, שהיא תהליך שבו נרשמת יחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, ולה זכויות בנייה משלה.






רישום יחידה רישומית בפרויקט תמ"א 38 הוא תהליך משמעותי המשפיע על כל הגורמים המעורבים בפרויקט - היזם, רוכשי הדירות החדשות ובעלי הדירות הקיימות. תהליך זה מאפשר להפריד בין הזכויות השונות בנכס ולהבטיח את זכויות כל צד באופן מובנה וברור.

 

ליזם, רישום יחידה רישומית מאפשר להבטיח את זכויות הבנייה שהוענקו לו ולשעבד את הנכס לטובת הבנק המלווה, דבר המקל על גיוס המימון לפרויקט. עבור רוכשי הדירות החדשות, רישום יחידה רישומית מבטיח שהם יהיו בעלי זכויות בלעדיות על הדירה שרכשו, ומסייע להגן עליהם מפני סיכונים כגון עיכובים בבנייה או בעיות פיננסיות של היזם. לבעלי הדירות הקיימות, תהליך זה מבטיח שהם ישמרו על זכויותיהם בדירותיהם ובשיפורים שיתבצעו במסגרת הפרויקט.

 

התהליך כולל מספר שלבים, החל מהכנת תשריט רישום שמפרט את החלקים השונים של הנכס, דרך טיפול בבקשה ללשכת המפקחת על רישום הבתים המשותפים, ועד לקבלת צו תיקון צו רישום הבית המשותף.

 

במקרים בהם נדרשת יצירת יחידה רישומית חדשה, יש להתמודד עם אתגרים כגון איתור תא שניתן להצמיד אליו גג ו/או קרקע, ובמקרים בהם שטח הבניין חורג מגבולות החלקה, יש לגרוע משטח הגג המוצמד את השטח שחורג.

 

בסופו של תהליך, רישום יחידה רישומית מבטיח כי כל הגורמים המעורבים בפרויקט יוכלו להמשיך בתהליך הבנייה והשיפוץ בביטחון, תוך ידיעה שזכויותיהם מוגנות ומובטחות באופן חוקי ורשמי. זהו פן חשוב ביותר בהצלחת פרויקטי תמ"א 38, המאפשרים לשדרג את המבנים הקיימים ולהגביר את עמידותם בפני רעידות אדמה, תוך הגדלת ההיצע הדיורי בישראל.


התהליך מתחיל בתיקון צו הבית המשותף, שבו יוצרים יחידה רישומית חדשה שתכלול את החלק ברכוש המשותף שעליו אמורות להיבנות הדירות החדשות. זה כולל הצמדת חלק מהגג או הקרקע שיוגדר בתשריט, וכן את זכויות הבנייה שהוענקו ליזם מכוח תמ"א 38.

 

במהלך התהליך, יש לעבוד בקרבת מודד מוסמך שיפיק תשריט הרישום המתאים לדרישות לשכת המפקחת על רישום המקרקעין. כמו כן, יש להכין מסמכי בקשה רלוונטיים ולטפל באופן שוטף מול משרדי המפקחת עד לסיום הליך הרישום של היחידה הנפרדת וקבלת צו תיקון צו רישום הבית המשותף.

 

רישום יחידה רישומית בפרויקטי תמ"א 38: למה זה כל כך חשוב?

 

בעולם הנדל"ן, ובמיוחד בפרויקטי תמ"א 38, רישום יחידה רישומית הוא צעד מכריע שיכול להשפיע על עתיד הנכסים והבטחת זכויות הבעלים. רישום יחידה רישומית מבטיח שכל יחידת דיור חדשה שנוצרת במסגרת הפרויקט תהיה מוגדרת באופן חוקי בלשכת רישום המקרקעין. זהו תהליך שמבטיח שהזכויות של בעלי הדירות הקיימות לא ייפגעו ושהם יוכלו ליהנות מההטבות של הפרויקט.

 

הנה כמה סיבות מרכזיות לחשיבות הרישום:

 

1. בטחון משפטי: רישום היחידה מבטיח שהזכויות של בעלי הדירות הקיימות יישמרו ולא ייפגעו במהלך ולאחר ביצוע העבודות. זה מספק בסיס משפטי חזק לכל הטענות והזכויות שלהם.

 

2. שקיפות: כאשר יחידה רישומית נרשמת, כל המידע אודותיה נגיש לציבור, מה שמאפשר שקיפות ומניעת סכסוכים עתידיים.

 

3. הגנה על ההשקעה: בעלי הדירות הקיימות משקיעים בשיפוץ ובהתחדשות, ורישום היחידה מבטיח שהם יוכלו ליהנות מהעלייה בערך הנכס שהפרויקט מביא עימו.

 

4. התאמה לתכניות עתידיות: רישום יחידה רישומית מאפשר לבעלי הדירות להיות מעורבים ומודעים לתכניות עתידיות שעלולות להשפיע על הנכס שלהם.

 

5. קלות במכירה ובמשכנתא: בית משותף עם רישום יחידה רישומית נחשב ליותר 'נקי' מבחינה משפטית, מה שמקל על תהליכי מכירה ומשכנתא בעתיד של הדירות הקיימות.

 

בסופו של דבר, רישום יחידה רישומית הוא כלי חיוני שמבטיח את האינטרסים של בעלי הדירות במהלך ולאחר פרויקטי תמ"א 38. זהו תהליך שדורש דיוק ומקצועיות, והוא מספק את הבסיס לפרויקט בטוח ומוצלח שיביא עימו רק טוב לכל המעורבים.

הליך זה חשוב מאוד, שכן הוא מאפשר ליזם להמשיך בפרויקט עם בטחון משפטי וכן לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשי הדירות החדשות להיות בטוחים בזכויותיהם. זהו גם צעד קריטי לקידום התחדשות עירונית בישראל, שמטרתה לשפר את איכות החיים ולהבטיח את בטיחות המגורים. רישום יחידה רישומית הוא תהליך מורכב אך חיוני, שדורש מומחיות ודיוק, והוא מהווה דוגמה לאיך פרטים טכניים יכולים להשפיע על התמונה הגדולה של פרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 חיזוק ועיבוי.

74 צפיות0 תגובות

Comments


כל הזכויות שמורות לעורך דין אברהם זיו כהן 2022

bottom of page