מכרתם דירה אחרי שנהרסה בפינוי-בינוי? ועדת הערר קבעה: אין פטור ממס שבח

רגע לפני שאתם חותמים — יש לכם דירה בפרויקט פינוי-בינוי? קראו את זה

פרויקטי פינוי-בינוי הפכו בשנים האחרונות לנדבך מרכזי בהתחדשות העירונית בישראל. בעלי דירות ישנות רואים בהם הזדמנות פז: הם מוסרים דירה ישנה ומקבלים בתמורה דירה חדשה, גדולה ומשודרגת — לרוב פטורה ממס שבח לפי הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963.

אבל מה קורה כשבעל דירה — מסיבותיו שלו — מחליט למכור את זכויותיו לאחר שהדירה המקורית כבר נהרסה, ובטרם הושלמה בניית הדירה החדשה? האם הוא עדיין זכאי לפטור ממס שבח?

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בירושלים נדרשה לאחרונה לשאלה זו בדיוק — וקבעה תשובה חד-משמעית: לא. אין פטור.

המקרה שהגיע לוועדת הערר

הסיפור שהגיע לפתחה של הוועדה מוכר: יורשים ירשו זכויות בדירה שנכללה בפרויקט פינוי-בינוי. הדירה המקורית — שהייתה דירת המגורים היחידה של המנוח — כבר נהרסה בשלב שבו החליטו היורשים למכור. הם מכרו את זכויותיהם לרוכש חיצוני בתמורה של 900,000 ש"ח, בתחילת שנת 2019.

הם ביקשו פטור ממס שבח — על בסיס טענה שמדובר במכירת "דירת מגורים מזכה", הזכאית לפטור לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה. היורשים עררו לוועדת הערר — ואף שם נדחו.

פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב

מה בדיוק מכרו? — הבחנה מהותית בין דירה לזכות

הוועדה שמה אצבע על הנקודה המרכזית: מהו הנכס שנמכר ביום העסקה?

לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, "דירת מגורים" מוגדרת כמבנה שבנייתו הסתיימה, המשמש למגורים או שמיועד לשמש למגורים לפי טיבו. ביום המכירה לא עמד בפניהם מבנה — הדירה כבר נהרסה. מה שהוחזק בידי היורשים הייתה זכות חוזית לקבלת דירה עתידית, זכות שעתידה הייתה לגדול לכדי דירה רק עם השלמת הבנייה.

הוועדה קבעה כי הבחן האובייקטיבי הוא מצב הנכס ביום המכירה בפועל — לא מצבו בעבר, לא ייעודו בעתיד. כאשר מבנה נהרס כליל, הוא אינו "דירת מגורים" לצורכי החוק, ואינו יכול לשמש למגורים — ממש כמו דירת נופש, שאינה מזכה בפטור משום שאינה עומדת בהגדרה.

"קל וחומר מדירת נופש" — נימוק ועדת הערר

הוועדה הוסיפה נימוק מרתק: קל וחומר מדירת נופש. הפסיקה קבעה זה מכבר כי דירת נופש, אף אם הייתה בנויה ומוגמרת, אינה "דירת מגורים מזכה" לצורכי הפטור — שכן אינה עומדת בתנאי של שימוש למגורים. אם כן, כיצד ייתכן שדירה שאינה קיימת כלל — שנהרסה עד היסוד — תיחשב לדירת מגורים מזכה? הוועדה ראתה בכך נימוק מחזק המחייב את המסקנה שאין כל בסיס לפטור.

טענות העוררים ומדוע נדחו

יורשי המנוח טענו כי מהותית, עסקת פינוי-בינוי היא "תחילת דירה וסוף דירה" — הישנה והחדשה הן ישות אחת. לשיטתם, יש להסתכל על המכלול: מכרנו את הזכות מכוח הסכם הפינוי-בינוי, ולכן יש לייחס למכירה את מעמד הדירה הישנה.

הוועדה דחתה גישה זו מכל וכל. ההסכם הדיוני עם היזם, יהיה מנוסח ככל שיהיה, אינו יכול להחיות מבנה שנהרס לצורך הגדרות החוק. הפטור ממס שבח לא "יורש" מדירה ישנה שנהרסה לזכות עתידית שטרם נבנתה.

לא חותמים לפני ייעוץ משפטי

ההשלכה המעשית: מתי מותר ומתי אסור למכור

✅ מכירה לפני ההריסה — הזכות קיימת: אם בעל הדירה מוכר את זכויותיו לפני שהדירה נהרסה, הנכס הנמכר הוא עדיין "דירת מגורים" קיימת. בהתקיים יתר תנאי הפטור, ניתן לעמוד בתנאי הפטור ממס שבח.

❌ מכירה לאחר ההריסה, לפני קבלת המפתח — הסכנה: זהו בדיוק המצב שנדון בפני הוועדה. בשלב הביניים הקריטי — לאחר הריסת הדירה הישנה ולפני השלמת הבנייה וקבלת הדירה החדשה — לא קיימת "דירת מגורים" לצורכי הפטור. מכירה בשלב זה תחויב במס שבח מלא, ללא פטור.

✅ מכירה לאחר קבלת הדירה החדשה — שבים לנקודת הפתיחה: לאחר שהבנייה הסתיימה והדירה החדשה נמסרה לידי הבעלים, חוזרים לנקודת הפתיחה. הנכס הוא שוב "דירת מגורים" מוגמרת, ויש לבחון את הזכאות לפטור לפי כלל התנאים הרגילים.

האם ניתן לתכנן מס נכון?

ההחלטה מחדדת עד כמה תכנון מוקדם הוא קריטי בעסקאות פינוי-בינוי. בעלי דירות שמעוניינים למכור את זכויותיהם צריכים לשאול: מהו שלב הפרויקט? האם ניתן לדחות את מועד המכירה? מה גובה השבח הצפוי? האם קיימים ניכויים שיפחיתו את השבח?

חריג חשוב: שדרוג דירת התמורה — לא נחשב מכירה

עד כאן עסקנו במי שמוכר את זכויותיו לצד שלישי. אך קיים מצב שכיח אחר, שיש להבחין בינו לבין המכירה: בעל דירה המבקש לשדרג את דירת התמורה שלו.

בפרויקטי פינוי-בינוי, בעל דירה זכאי על-פי ההסכם לדירת תמורה מסוימת. לעיתים, הוא מעוניין לקבל דירה גדולה יותר, ממוקמת בקומה גבוהה יותר, או עם מפרט משודרג — ומסכים לשלם ליזם את ההפרש הכספי. רשות המסים קבעה כי שדרוג דירת התמורה אינו נחשב כ"מכירה" לצורכי מס שבח. הרציונל ברור: בעל הדירה אינו מוכר את זכויותיו לאיש, אלא מחליף דירת תמורה אחת בדירת תמורה טובה יותר תוך תשלום הפרש.

מה כן מוטל? מס רכישה על הפרש השווי בלבד. דוגמה: דירת התמורה המקורית שווה 2,000,000 ש"ח. בעל הדירה מחליט לשדרג ומשלם ליזם תוספת של 400,000 ש"ח עבור דירה ששוויה 2,400,000 ש"ח. מס הרכישה יחושב על 400,000 ש"ח בלבד — לא על שווי הדירה המלא.

פרויקט התחדשות עירונית בישראל

נקודה חשובה: האם ניתן לנסות "לתת עסקה צורה אחרת"?

שאלה שעולה לעיתים היא האם ניתן לנסח את החוזה עם הרוכש החיצוני כך שייראה כ"המחאת זכויות" רטרואקטיבית למועד שבו הדירה עדיין עמדה. הניסיון לעצב מחדש את מועד "יום המכירה" נתקל בקשיים כבדים: רשות המסים ובתי המשפט בוחנים את המועד שבו נכרת ההסכם המחייב בפועל. ניסיונות עיצוב מלאכותיים חשופים לביקורת כ"עסקה מלאכותית" לפי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין.

מה עושים אם כבר נמכרה הדירה לאחר ההריסה?

אם העסקה כבר בוצעה, אין לייאש. ניתן לבחון: מיצוי ניכויים — בדיקה מדוקדקת של כלל ההוצאות הניתנות לניכוי מהשבח. שיעורי מס מופחתים — אם הדירה נרכשה לפני 2012, ייתכן זכאות לחישוב ליניארי לפי תיקון 76 לחוק. פריסת מס שבח — פריסה על פני מספר שנות מס. ייעוץ לפני הגשת השומה — פניה למנהל מיסוי מקרקעין לפני שמוגשת שומה עצמית.

סיכום: אל תחתמו לפני שמבינים את המיסוי

ועדת הערר שלחה מסר ברור לשוק: הפטור ממס שבח לא "מתלווה" אוטומטית לזכויות פינוי-בינוי לאורך כל חיי הפרויקט. ברגע שהדירה הישנה נהרסת, נחתכת הזיקה בין הפטור לנכס — ומי שימכור את הזכות בטרם תיבנה הדירה החדשה, עלול למצוא עצמו מול שומת מס שבח מהותית.

לצד זאת, מי ששוקל שדרוג דירת התמורה — ולא מכירה לצד שלישי — עשוי ליהנות ממשטר מס נוח יותר: ללא חבות בשבח, ומס רכישה על הפרש בלבד. ההבחנה בין שני המסלולים היא קריטית ועלולה להיות שווה מאות אלפי שקלים.

יש לכם דירה בפרויקט פינוי-בינוי? אל תחליטו לבד

המיסוי בעסקאות פינוי-בינוי הוא מורכב, תלוי-עיתוי ותלוי-נסיבות. טעות אחת במועד המכירה עלולה לעלות בעשרות ואף מאות אלפי שקלים של מס שבח שניתן היה להימנע ממנו לחלוטין.

משרד זיו כהן, עורכי דין מתמחה בדיני התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין. אנו מלווים בעלי דירות בכל שלבי פרויקט הפינוי-בינוי — מהחתימה על ההסכם הראשון ועד קבלת המפתח לדירה החדשה, תוך מיקסום הפטורים וצמצום חבות המס.

📞 צרו קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות | ✉️ avraham@zivcohenlaw.com | 🌐 zivcohenlaw.com

אל תחתמו על שום מסמך — ואל תמכרו שום זכות — לפני שנבחן יחד את המצב המיסויי המדויק שלכם.

האמור במאמר זה הוא למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לכל מקרה נסיבות ייחודיות המחייבות בחינה פרטנית על ידי עורך דין.