העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל: מבט משפטי לשנת 2025 ומעבר

מאת: עו"ד אברהם זיו כהן, דיני מקרקעין והתחדשות עירונית

בשנים האחרונות, ההתחדשות העירונית הפכה לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי. בתור משרד עורכי דין המתמחה בליווי פרויקטים של פינוי-בינוי, תמ"א 38 (למרות פקיעת תוקפה בחלקים נרחבים) והליכים משפטיים הקשורים להתחדשות, אנו רואים כיצד התחום זה משלב בין צורך חברתי-כלכלי דחוף לבין אתגרים משפטיים מורכבים. בשנת 2025, לאחר שנה של אתגרים ביטחוניים וכלכליים, נראה כי ההתחדשות העירונית עומדת בפני פריצת דרך משמעותית. במאמר זה, נסקור את המצב הנוכחי, השינויים החקיקתיים, האתגרים, ההזדמנויות וההמלצות המשפטיות – הכל מנקודת מבט של מומחים בתחום.

 המצב הנוכחי: נתונים ומגמות

ישראל סובלת ממחסור כרוני בדיור, כאשר הביקוש עולה על ההיצע בשיעורים דרמטיים. על פי נתונים עדכניים, בשנת 2024 היוו פרויקטים של התחדשות עירונית כ-30% מכלל יחידות הדיור החדשות שקיבלו היתרי בנייה, עם יותר מ-30,000 יחידות דיור שאושרו במסגרת זו. זינוק זה מיוחס בעיקר למסלולים כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38, אשר אפשרו חיזוק מבנים ישנים והוספת יחידות דיור באזורים עירוניים צפופים. עם זאת, הפער בין תוכניות מאושרות לבין מימוש בפועל נותר דרמטי: בשנת 2024 נהרסו רק כ-5,101 דירות במסגרת פרויקטים אלו, בעוד שתוכניות מאושרות כוללות עשרות אלפים נוספים.

המלחמה האחרונה השפיעה רבות על התחום. אזורים כמו הצפון והדרום, שספגו פגיעות, זקוקים לשיקום דחוף, והממשלה הכריזה על תוכניות מואצות לשם כך. לדוגמה, בערים כמו קריית שמונה ועפולה מקודמות תוכניות להתחדשות מתחמית, הכוללות כ-17,000 יחידות דיור. ירושלים מובילה עם למעלה מ-1,400 יחידות חדשות, ופרויקטים דומים מתרחבים לפריפריה כמו רמלה ונתניה. מנקודה משפטית, אנו רואים עלייה בפניות לייצוג דיירים בהליכים אלו, בעיקר סביב סוגיות של זכויות בעלות ופיצויים.

המסגרת החקיקתית: שינויים מרכזיים בשנת 2025

חוק ההתחדשות העירונית (חוק פינוי ובינוי) עבר שינויים משמעותיים בשנת 2025, במטרה להאיץ תהליכים ולהגן על זכויות בעלי דירות. אחד השינויים הבולטים הוא פקיעת תוקפה של תמ"א 38 ברוב האזורים באוגוסט 2025, מה שמעביר את הדגש לפינוי-בינוי כמסלול מרכזי. החוק החדש כולל הקלות בהליכי תכנון, כגון קיצור זמני אישורים והגדרת לוחות זמנים מחייבים לרשויות מקומיות.

בנוסף, נכנסו לתוקף תקנות לשיפור השקיפות: מארגנים (חברות יזמיות) חייבים כעת לספק מידע מלא על עלויות, זמנים וסיכונים, תוך קביעת סטנדרטים לדיור חלופי. חוק המארגנים (תשע"ז-2017) הורחב, ומאפשר כעת הכרעה מהירה יותר בין יזמים מתחרים, עם מנגנונים להתמודדות עם דיירים סרבנים – דבר שמפחית סכסוכים משפטיים ארוכים. אחוז ההסכמה הנדרש נותר 66% מבעלי הדירות, אך נוספו הגנות לקשישים, המאפשרות חלופות דיור מגיל 70.

מבחינה כלכלית, החוק מציע תמריצים כמו פטורים ממסים והקלות בהיטלים, לצד מענקים ממשלתיים בסך 368 מיליון ש"ח מאז 2022. שינויים אלו נועדו להתמודד עם עליית הריבית, שצפויה לרדת ל-4%-4.25% עד סוף 2025, ולהקל על מימון פרויקטים. כמשרד עורכי דין, אנו ממליצים לבדוק את זכאות הבניין מראש, שכן שינויים אלו יכולים להשפיע על רווחיות הפרויקט.

אתגרים בעתיד ההתחדשות העירונית

למרות ההתקדמות, התחום עומד בפני אתגרים רבים. ראשית, הפער בין תכנון למימוש: אלפי תוכניות מאושרות אינן יוצאות לפועל בשל עיכובים בירוקרטיים ועלויות גבוהות. המלחמה החריפה זאת, עם ירידה במכירות והאטה בהתחלות בנייה בתחילת 2025. אתגר משפטי מרכזי הוא התנגדויות דיירים, שיכולות להוביל לתביעות ארוכות. לדוגמה, סוגיות כמו חלוקת זכויות או פיצויי שכירות זמניים דורשות ייצוג משפטי מקצועי.

אתגר נוסף הוא תשתיות: צפיפות מוגברת עלולה לעמוס על מערכות מים, חשמל ותחבורה, מה שמעורר התנגדויות מוניציפליות. מבחינה ביטחונית, פרויקטים באזורים מועדים דורשים מיגון נוסף, מה שמעלה עלויות ומסבך הליכים משפטיים. בנוסף, שינויי חקיקה עלולים ליצור אי ודאות, כפי שקרה עם פקיעת תמ"א 38.

הזדמנויות: מנוע לצמיחה חברתית וכלכלית

למרות האתגרים, 2025 מציינת תקופה של הזדמנויות. ההתחדשות העירונית צפויה להוסיף 200,000 יחידות דיור עד 2030, עם דגש על פריפריה. פרויקטים כמו אלה באור יהודה (20 תוכניות פעילות) או שיכון ובינוי (שישה אתרים במקביל) מדגימים פוטנציאל. מנקודה משפטית, שותפויות בין פילנתרופיה לממשלה מאפשרות מימון יצירתי, והחוק החדש מקל על הרחבת זכויות בנייה.

ההתחדשות אינה רק בנייה – היא שיפור איכות חיים, עם שדרוג תשתיות ויצירת תמהיל חברתי מגוון. עבור דיירים, זה אומר דירות חדשות ללא עלות, ועבור יזמים – רווחים גבוהים. כמשרד, אנו רואים עלייה בבקשות לליווי, במיוחד בהסכמי דיירים-יזמים.

המלצות משפטיות: כיצד להתכונן

כדי למקסם את ההזדמנויות, חשוב לקבל ייעוץ מוקדם מעורך דין מומחה. ראשית, בדקו זכאות: האם הבניין נבנה לפני 1980? האם יש רוב של 66%? שנית, נסחו הסכמים ברורים, כולל ערבויות וביטוחים. שלישית, התמודדו עם סרבנים דרך מנגנונים חוקיים, כמו תביעות פיצויים או בהליך אצל המפקח על המקרקעין.

ב-2025, עם תקציבי שיקום זמינים, מומלץ להתחיל תהליכים כעת. משרדנו מציע ליווי מלא, ממשא ומתן עד אישורים.

סיכום

העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל מבטיח, אך דורש ליווי משפטי מקצועי. שנת 2025 תהיה שנת מפנה, עם חקיקה תומכת ומיקוד בשיקום. אם אתם בעלי דירה או יזם, אל תחכו – צרו קשר עמנו לייעוץ ראשוני חינם.