ניתן היתר בניה לפרויקט התחדשות עירונית בעמנואל הרומי תל אביב: המודל ההיברידי שסולל את הדרך למהפכה בצפון הישן

# פרויקט התחדשות עירונית בעמנואל הרומי: שילוב של חיזוק והריסה

מאת: מערכת הבלוג המשפטי – משרד עורך דין אברהם זיו כהן

בלב הצפון הישן והמבוקש של תל אביב, בצומת הרחובות עזריה מן האדומים 11 ושדרות עמנואל הרומי 21, עומד לצאת לדרך אחד הפרויקטים המורכבים והמסקרנים ביותר שנראו לאחרונה בנוף ההתחדשות העירונית בעיר. החלטת רשות הרישוי של עיריית תל-אביב-יפו לאשר את הבקשה להיתר בניה בפברואר 2026, מסמנת לא רק ניצחון תכנוני עבור בעלי הדירות, אלא גם הוכחת היתכנות למודל משפטי ותכנוני יוצא דופן: שילוב בין מסלול חיזוק (תמ"א 38/1) לבין אלמנטים של הריסה ובנייה מחדש.

הפרויקט, שמלווה על ידי משרד עורך דין אברהם זיו כהן, המייצג את בעלי הדירות, וביצועו הופקד בידי חברת מיאמבי בע"מ, המתמחה בפרויקטים מורכבים במרכז הארץ, מהווה מקרה בוחן מרתק להתמודדות עם מגבלות המרחב האורבני התל-אביבי תוך מקסום זכויות הדיירים.

הדמיית הבניין ברחוב עמנואל הרומי תל אביב אחרי התחדשות עירונית

האתגר: בניין ישן, צרכים חדשים ומודל "היברידי"

הבניין הקיים, מבנה בן 3 קומות מעל קומת עמודים הכולל 16 יחידות דיור, נדרש לפתרון שיבטיח עמידות בפני רעידות אדמה לצד שדרוג משמעותי של איכות החיים. אולם, הייחוד של הפרויקט טמון בגישה התכנונית: בעוד שמרבית הדירות בבניין עוברות מסלול של חיזוק והרחבה, קומת הגג הקיימת עוברת הליך דרמטי יותר.

על פי החלטת הוועדה, דירת הגג בקומה הרביעית מיועדת להריסה, ובמקומה תבוצע "השלמת קומה" בהיקף קונטור הקומות שמתחתיה. על בסיס זה, ייבנו קומות נוספות: קומה חמישית חדשה וקומת גג חלקית בקומה השישית, שתכלול יחידת דיור יוקרתית עם בריכת שחייה פרטית על הגג העליון.

השילוב הזה שבו חלק מהמבנה מחוזק וחלקו נהרס ונבנה מחדש הוליד מורכבות משפטית וכלכלית חסרת תקדים. כפי שמציינים במשרד עורך דין אברהם זיו כהן, להחלטה על המודל ההיברידי הייתה השפעה מכרעת על כל היבטי הפרויקט:

1. ניסוח הסכם ההתחדשות העירונית: ההסכם נדרש לגשר על הפער שבין דיירים שדירתם עוברת חיזוק ועיבוי לבין אלו שדירתם (במקרה של הגג) משתנה לחלוטין. הגדרת התמורות, לוחות הזמנים והתחייבויות היזם היו חייבות להיות מדויקות ורגישות למודל הייחודי.

2. סוגיות מיסוי מקרקעין: המודל המשולב מייצר "ייצור כלאיים" בעיני רשויות המס. האם מדובר בעסקת חיזוק או בעסקת הריסה ובנייה? ההשלכות על פטורים ממס שבח ומע"מ על שירותי בנייה דרשו תכנון מס קפדני כדי להבטיח שהדיירים לא יישאו בעלויות בלתי צפויות.

3. ביטחונות וערבויות: בגלל השילוב בין חיזוק להריסה חלקית, קביעת הביטחונות המתאימים הפכה למשימה הנדסית-משפטית. היה צורך להבטיח ערבויות חוק מכר מצד אחד, וערבויות ביצוע וחיזוק מהצד השני, תוך התאמה לרמות הסיכון השונות בכל שלב.

4. פוליסת הביטוח: ביטוח פרויקט כזה אינו סטנדרטי. הוא דורש כיסוי הן למבנה הקיים (שעובר חיזוק) והן לרכיבים החדשים שנבנים מאפס, תוך התייחסות לסיכונים הייחודיים של הריסת חלק מהמבנה בזמן שהיתר נותר עומד.

5. היטל השבחה: השילוב בין שטחי הרחבה לשטחים חדשים בקומה שנהרסה הצריך דיונים מעמיקים מול העירייה בנוגע לחישוב היטל ההשבחה, תוך ניצול מקסימלי של הפטורים המוקנים בחוק.

   
   

התכנון: ירידה לפרטים הקטנים ביותר

הפרוטוקול שאושר על ידי רשות הרישוי חושף תכנון מוקפד שנועד להפוך את הבניין המיושן למבנה מודרני בן 21 יחידות דיור (תוספת של 7 דירות חדשות). בין השינויים המרכזיים שאושרו:

• פתרון חניה מתקדם: הקמת מתקן חניה אוטומטי תת-קרקעי בן 2 קומות, הכולל מעלית רכב ו-13 מקומות חניה, עם גישה משדרות עמנואל הרומי.

• שדרוג הדירות הקיימות: הרחבת הדירות, הוספת מרפסות שמש (גזוזטרה) בחזיתות, והקמת ממ"דים או שיפורי מיגון בכל הקומות.

• נגישות ונוחות: הוספת פיר מעלית פנימי עם עצירה בכל קומה, וחידוש מלא של תשתיות הבניין והחצר, כולל פיתוח נופי ונטיעת עצים.

• יוקרה מודרנית: קומת הגג החדשה תכלול יחידת דיור יחידה עם בריכת שחייה פרטית במפלס הגג העליון, המסמלת את קפיצת המדרגה בערך הנדל"ני של הבניין.

  
  

המאבק בהתנגדויות: תכנון מול קניין

כדרכם של פרויקטים בלב אזורי ביקוש, גם כאן הוגשה התנגדות על ידי אחת מבעלות הדירות בבניין. המתנגדת טענה לאי-שוויוניות בתמורות, פגיעה עקב הצמדת תשתיות (כגון חדר אשפה ונישת גז) לדירתה, וטענות לגבי מיגון ושיפוץ פנימי.

עם זאת, רשות הרישוי אימצה קו ברור: הוועדה המקומית דנה בשיקולים תכנוניים בלבד ואינה נוקטת צד בהסכמים קנייניים. הוועדה הבהירה כי הטענות בנוגע לשוויון בתמורות צריכות להתברר בערכאות משפטיות מתאימות ולא בשולחן התכנון. יחד עם זאת, כדי לצמצם מטרדים, הורתה הוועדה ליזם לעבות את הקיר החוצץ בין דירת המתנגדת לנישת הגז, פתרון תכנוני המאזן בין צרכי הבניין לרווחת הפרט.

עמנואל הרומי הבניין הקיים

שותפים לדרך: המקצוענות שמאחורי האישור

הצלחת הפרויקט עד כה נשענת על שיתוף פעולה הדוק בין הדיירים, המיוצגים על ידי משרד עורך דין אברהם זיו כהן, לבין חברת הביצוע. חברת מיאמבי בע"מ מביאה עמה ניסיון עשיר בהוצאה לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך התמחות בפתרונות יצירתיים לאזורי צפיפות גבוהה. משרדו של עו"ד אברהם זיו כהן ליווה את בעלי הדירות לאורך כל מסלול המכשולים החל מגיבוש הנציגות, דרך ניהול המו"מ המורכב על רקע המודל ההיברידי, ועד לייצוג בהליכי הרישוי וההתנגדויות.

סיכום ומבט לעתיד

היתר הבניה לפרויקט בעמנואל הרומי הוא עדות לכך שגם בתנאים תכנוניים ומשפטיים מורכבים, ניתן לייצר "Win-Win" לכל הצדדים. בעלי הדירות זוכים לבניין בטוח, מורחב ויוקרתי; היזם מקבל אפשרות להקים דירות חדשות בלב תל אביב; והעיר מרוויחה התחדשות תשתיות ופתרון חניה מודרני.

השלב הבא הוא השלמת התנאים הטכניים שקבעה הוועדה, כולל תשלום אגרות ומימוש הנחיות בקרת התכן, לקראת עליית הטרקטורים על הקרקע. עבור משרד עורך דין אברהם זיו כהן ובעלי הדירות, מדובר ברגע משמעותי שממחיש את החשיבות של ליווי משפטי מומחה בעולם הדינמי והפתלתל של ההתחדשות העירונית.

לסיכום, אני ממליץ לכל בעל דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית לשקול את היתרונות של ליווי משפטי מקצועי. זה יכול להבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים, ושאתם מקבלים את התמורות המגיעות לכם.