המודל הרענני: כך פורצים את תקרת הזכוכית של ההתחדשות העירונית – מקרה הבוחן של אליעזר יפה 35-37

בעוד שפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בישראל מדשדשים בבירוקרטיה וחשדנות, פרויקט חלוצי ברעננה מציג נוסחה אחרת: ניהול עסקי קשוח, שקיפות רדיקלית ויישור קו עם תוכנית המתאר החדשה רע/1010/ב. עו"ד אברהם זיו כהן, המלווה את בעלי הדירות, מסביר איך הופכים בניין ישן להשקעה הנדל"נית הבטוחה של העשור.

בשוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2024, התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק "פינוי בינוי" או "תמ"א 38" במובנם הצר. מדובר במבצע לוגיסטי, משפטי וכלכלי מורכב, הדורש סנכרון מושלם בין רגולציה עירונית, אינטרסים יזמיים ורצונותיהם של עשרות בעלי נכסים. ההישג האחרון ברחוב אליעזר יפה 35 ו-37 ברעננה – השגת הרוב החוקי הדרוש וחתימה על הסכם התחדשות עירונית – מסמן אבן דרך משמעותית לא רק עבור הדיירים, אלא עבור העיר כולה.

הפרויקט, שיוצא לדרך תחת הליווי המקצועי של משרד עו"ד אברהם זיו כהן, אינו תוצאה של יד המקרה. הוא תוצר של תהליך מובנה, אסטרטגי ומדורג, המהווה מודל עבודה לכל פרויקט התחדשות עירונית מודרני.

הדמייה של הפרויקט ברחוב אליעזר יפה 35-37 רעננה

ניהול פרויקט נדל"ן כאירוע עסקי לכל דבר

אחת הטעויות הנפוצות של נציגויות דיירים היא הגישה הפאסיבית – המתנה ליזם שיקיש בדלת ויציע הצעות. במקרה של אליעזר יפה, הגישה הייתה הפוכה מהרגע הראשון. כבר בפגישה הראשונית במשרדנו עם נציגות בעלי הדירות, הוגדרה מטרה ברורה: ניהול הפרויקט כפרויקט עסקי לכל דבר, תוך שמירה קפדנית על אינטרס בעלי הדירות.

כדי להבטיח את הצלחת המהלך, נקבעו שלושה עקרונות ברזל:

1. ייצוג משפטי בלתי תלוי: עו"ד המייצג את בעלי הדירות בלבד, ללא כל זיקה ליזם, כדי למנוע ניגודי עניינים מובנים.

2. שקיפות מלאה: חיסול תופעת "חדרי החדרים". כל פיסת מידע רלוונטית עוברת לכלל הדיירים בזמן אמת.

3. קבלת החלטות מבוססת דאטה: סוף לעידן ההבטחות בעל פה; מעבר להחלטות המבוססות על נתונים כלכליים ותכנוניים מוצקים.

מכרז היזמים: יצירת תחרות בשוק חופשי

במקום "לזרום" עם היזם הראשון שפנה, המשרד הוביל מהלך של הזמנה מסודרת להצעות, במטרה לייצר תחרות אמיתית בין גופים מובילים בשוק. היזמים לא נדרשו רק להציע "מטרים", אלא לעמוד בסט דרישות קשיח שכלל בטוחות פיננסיות, ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, ויכולת ביצוע ריאלית בהתאם למגבלות התכנוניות.

כדי לוודא שההצעות אינן רק "מצגות יפות", מונו מפקח ושמאי מטעם הדיירים. תפקידם היה קריטי: לנתח את ההיתכנות התכנונית, להעריך את שווי התמורות, ולבחון את האיזון הכלכלי בין הדירות השונות בבניין. בשלב זה נבנתה התמונה האמיתית: מה אפשרי, מה ריאלי, ומה נשאר בגדר הבטחה ריקה.

הזירה הרגולטורית: הכוח של תוכנית רע/1010/ב

הפרויקט באליעזר יפה 35-37 אינו פועל בחלל ריק. הוא מהחלוצים בעיר המיושמים מכוחה של תוכנית רע/1010/ב החדשה. תוכנית מתאר מקומית זו מעצבת מחדש את פני ההתחדשות העירונית ברעננה ומגדירה כללים ברורים לגבי זכויות בנייה, גובה, צפיפות ותשתיות.

עבור בעלי הדירות, העבודה תחת מסגרת תכנונית עדכנית היא נכס כלכלי. היא מייצרת ודאות תכנונית גבוהה יותר, מקצרת לוחות זמנים ומפחיתה משמעותית את הסיכונים הסטטוטוריים המאפיינים פרויקטים מהדור הישן. כחלוץ במסגרת התוכנית, הבניין באליעזר יפה לא רק משביח את עצמו, אלא מסמן את כיוון הפיתוח לשכונה כולה.

מהצעה להסכמה: האמון נבנה בפרטים הקטנים

לאחר בחינה מדוקדקת של ההצעות, נבחרה חברת "קידר מבנים" כיזמית הפרויקט. אך בחירת יזם היא רק תחילת הדרך. המעבר מהצעה תיאורטית לחתימה על הסכם מחייב דורש בניית אמון עמוקה.

התהליך כלל כנס דיירים מפורט שבו הוצגו עקרונות התכנון, התמורות המדויקות לכל דירה, המפרט הטכני והבטוחות המשפטיות. הכנס הוגדר כמרחב לשאלות קשות, מתוך הבנה שפרויקט כזה יכול להתקדם רק כאשר הדיירים מבינים את מלוא המשמעויות שלו.

מעבר לכנסים הכלליים, הושם דגש על הקשר האישי. כל בעל דירה קיבל אפשרות לפגישה פרטנית לניתוח השפעתו האישית של הפרויקט – מהיבטי מיסוי ועד לפתרונות מגורים חלופיים וערבויות. בפרויקטים של התחדשות עירונית אין תחליף לקשר הישיר; האמון נבנה אחד על אחד.

מסמכי תכנון בפרויקט התחדשות עירונית

טכנולוגיה ושקיפות: הוואטסאפ כמנוע צמיחה

חדשנות בניהול הפרויקט התבטאה גם בשימוש בערוצי תקשורת ישירים. הקמת ערוץ וואטסאפ ייעודי לעדכונים שוטפים יצרה "מומנטום של שקיפות". הדיירים עודכנו בזמן אמת על התקדמות המו"מ, שינויים בנוסח ההסכם וסטטוס החתימות. השקיפות הזו מנעה שמועות, הפחיתה חרדות ויצרה תחושת שותפות אמיתית, שהייתה המנוע העיקרי להשגת הרוב.

ניהול התנגדויות: להקשיב במקום להתעמת

בכל פרויקט נדל"ני מורכב צצות התנגדויות. הגישה של המשרד הייתה עניינית ומכבדת: לא להתעמת, לא להקטין ולא ללחוץ, אלא להסביר ולהקשיב. חלק מהמתלבטים הפכו לתומכים ברגע שקיבלו מענה מקצועי ומסודר לחששותיהם, מה שאפשר להגיע לרוב החוקי הדרוש ואף מעבר לו.

השורה התחתונה: פוטנציאל השבחה משמעותי

עם חתימת ההסכם וייפויי הכוח הבלתי חוזרים, הפרויקט עובר משלב ההתארגנות לשלב הביצוע. המשמעות הכלכלית עבור בעלי הדירות היא דרמטית:

• השבחת ערך משמעותית: מעבר מדירות ישנות לדירות חדשות, ממוגנות ומודרניות.

• שיפור איכות החיים: תוספת שטח, מעליות, חניות ותשתיות חדשות.

• ביטחון נדל"ני: יישור קו עם חזון הפיתוח העירוני של רעננה והתאמה למדיניות המקומית העדכנית.

מבט קדימה

הדרך לפנינו עוד ארוכה וכוללת קידום תכנוני מול הרשויות והליכים סטטוטוריים מורכבים. עם זאת, הבסיס שהונח – רוב ברור, הסכם חתום, שותפות איתנה ומסגרת תכנונית מוגדרת – מבטיח שהפרויקט באליעזר יפה 35-37 ימשיך להתקדם בבטחה לעבר המטרה.

פרויקט אליעזר יפה מוכיח שכאשר מנהלים התחדשות עירונית באופן מקצועי, שקוף ומדורג, השמיים הם הגבול. זהו אינו רק מהלך נדל"ני; זהו מהלך קהילתי ותכנוני המעצב את עתיד המגורים בעיר.

משרד עו"ד אברהם זיו כהן מודה לחברה היזמית "קידר מבנים" על העבודה המקצועית ולמשרד עורכי הדין "שיבולת" שייצג את היזם בניהול מו"מ ענייני ויסודי.

העתיד של אליעזר יפה מתחיל עכשיו.