עורך הדין של הדיירים – את מי הוא באמת מייצג?

הפרכה של הטענה כי עורך הדין של הדיירים מייצג את היזם – ולא את בעלי הדירות שהוא נשכר להגן עליהם.

מבוא

בעולם המורכב והרגיש של התחדשות עירונית – ובפרט בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 – צצה טענה חמורה אך שגויה: שעורכי הדין של הדיירים אינם באמת מייצגים את הדיירים, אלא את היזם שמממן את שכר הטרחה שלהם.

האמירה הזו לא רק שגויה מהיסוד, אלא גם מסוכנת. היא משחירה ומכפישה ציבור שלם של אנשי מקצוע שמקדישים את פועלם להגנה על זכויות הדיירים – ולרוב, הם החיץ האחרון בינם לבין טעויות הרות גורל.

הגיע הזמן לעשות סדר.

מיהו עורך הדין של הדיירים?

עורך הדין של הדיירים הוא היועץ המשפטי של בעלי הדירות בפרויקט. תפקידו ללוות את הדיירים משלב המשא ומתן ועד למסירת הדירות – ולהגן על האינטרסים המשפטיים שלהם מול היזם וכלל הגורמים בפרויקט.

💬 "עורך הדין של הדיירים אינו מגשר, אינו נציג היזם, ואינו 'איש של אמצע'. הוא נבחר על-ידי הדיירים ותפקידו היחיד הוא לייצג אותם – ורק אותם."

אכן, במרבית המקרים, היזם הוא זה שנושא בתשלום שכר הטרחה של עורך הדין – אך זו פרקטיקה מקובלת שמטרתה למנוע מצב בו בעלי דירות מוחלשים יוותרו על ייצוג משפטי עקב עלויות.

העובדה הזו אינה יוצרת ניגוד עניינים, ואינה פוגעת באחריות המשפטית והאתית של עורך הדין כלפי הדיירים בלבד.

עורך דין אינו "מישהו שיגיד לי מה שאני רוצה לשמוע"

אחת ההבנות החשובות ביותר שיש לחזק בקרב הדיירים היא ההבחנה בין עורך דין שמייצג אותך – לבין עורך דין ש"בא לרצות אותך".

תפקידו של עורך הדין הוא לא לאשר כל בקשה של הדיירים, אלא לבדוק האם קיימת לכך תשתית משפטית – ולייעץ בהתאם. לפעמים, הדיירים עלולים לחוש אכזבה או תסכול כאשר עורך הדין אומר להם "לא ניתן לבטל את ההסכם", גם אם הם "איבדו אמון" ביזם – אך לא קיים לכך בסיס משפטי.

💬 "העובדה שעורך הדין מבהיר לדיירים שהחוק לא תומך בעמדתם – אינה הופכת אותו ל'עורך הדין של היזם'. להפך – זו חובתו המקצועית כלפיהם."

עורך הדין שומר על הדיירים מפני מהלכים מסוכנים שעלולים להוביל לאובדן הפרויקט כולו, או לתביעות יקרות ונזקים כלכליים.

הפרדוקס המקצועי: מי באמת מרוויח ממחלוקות?

הטענה לפיה עורך הדין "פועל לטובת היזם" פשוט מתעלמת מפרדוקס יסודי במקצוע המשפטי:

עורך דין לא ישר ולא מוסרי – ירוויח הרבה יותר מהסתבכויות משפטיות: סכסוכים, תביעות, ביטולי חוזים, ליטיגציה מתמשכת – כל אלה מגדילים את שכר הטרחה.

💬 "אם עורך הדין היה באמת מחפש לשרת את האינטרס של היזם – הוא לא היה מונע סכסוכים, אלא דווקא מחפש ליצור אותם."

העובדה שעורך הדין שואף להוביל את הפרויקט לסיום בטוח ומוצלח, ללא תביעות מיותרות, דווקא מוכיחה את ההפך: הוא משרת את טובת הדיירים, גם על חשבון שכרו האישי.

הכפשה לשם פרסום עצמי – מגמה מסוכנת

לאחרונה התפרסם בתקשורת מאמר בשם "הבטחות מופרות", המבקר פרויקטים של התחדשות עירונית – ובין היתר, טוען כי עורכי הדין של הדיירים אינם פועלים באמת למען הדיירים.

אף שמותר ואף רצוי לבקר כשלים נקודתיים, הכתבה עושה הכללה חמורה, המציגה ציבור שלם של עורכי דין כאילו הם משרתי היזמים – ללא כל הבחנה בין מקרה למקרה.

💬 "במקום להתמודד עם כשלים בצורה עניינית, המאמר בוחר להכפיש מקצוע שלם – תוך יצירת פחד ואי-אמון מיותרים בקרב הציבור."

ולא פחות חשוב: לעיתים, מבקרי עורכי הדין עושים זאת כדי לקדם את עצמם – בין אם מתוך אינטרס עסקי או פוליטי – על גבם של בעלי דירות שמחפשים עוגן מקצועי ואמין.

מה כן מותר לצפות מעורך הדין של הדיירים?

על הדיירים לדרוש מעורך הדין שלהם:

✅ שקיפות מלאה

✅ שיח בגובה העיניים

✅ עדכונים שוטפים על התקדמות הפרויקט

✅ זמינות והסברים ברורים

אבל – אסור להם לצפות שהוא "ילך איתם" לכל רעיון – גם כשאין לו בסיס משפטי.

סיכום: עורך הדין של הדיירים – שומר הסף המשפטי

עורך הדין של הדיירים אינו שליח של היזם – והטענה הזו פשוט שגויה מיסודה.

הוא:

• שומר הסף של הדיירים,

• מגינם המשפטי,

• ומי שמונע מהם ליפול למלכודות משפטיות.

🛡️ "לייצג אדם – זו לא אמנות הריצוי, אלא אחריות לומר לו את האמת המשפטית, גם כשזה לא נעים."

כמו בכל מקצוע – ייתכנו חריגים, ויש לבדוק כל מקרה לגופו. אך הפתרון הוא לא להכפיש את כלל עורכי הדין, אלא לדרוש מקצועיות, אחריות, ואתיקה מהנציגים שמלווים את הדיירים בפרויקטים מורכבים אלה.

✅ מילה לסיום

בפעם הבאה שמישהו יגיד לכם "העורך דין של הדיירים עובד בשביל היזם", שאלו אותו:

"אז למה הוא מנסה למנוע תביעות וסכסוכים, במקום לעודד אותם?"

התשובה ברורה.

⚖️ על משרדנו

משרד עורך דין אברהם זיו כהן מתמחה בליווי משפטי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית – תמ״א 38, פינוי-בינוי ועסקאות קומבינציה, תוך ייצוג דיירים בלבד מתוך מחויבות אתית ומקצועית מלאה.

המשרד שם לו למטרה להעניק לדיירים ליווי שקוף, אמין, ובלתי תלוי – גם כאשר זה כרוך בקבלת החלטות לא פופולריות, אך נכונות משפטית.המשרד מלווה מאות בעלי דירות מכל רחבי הארץ – החל משלב ההתארגנות ועד חתימת ההסכמים ואכלוס הדירות החדשות.

נשמח להעניק גם לכם ליווי מקצועי ובלתי מתפשר, המבוסס על ניסיון, יושרה והיכרות מעמיקה עם זכויות הדיירים והחוק.