הפטור ממס שבח בפרויקטים של חיזוק מבנים: מדריך מקיף לשנת 2025

בעולם הנדל"ן הישראלי, פרויקטי חיזוק מבנים כולל בדרך של הריסה ובניה הפכו לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית. תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38) נועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים כלכליים לבעלי דירות וליזמים. אחד התמריצים החשובים ביותר הוא הפטור ממס שבח, המאפשר לבעלי דירות למכור זכויות בנייה ליזם מבלי לשלם מס על הרווח ההוני הנובע מהעסקה. במאמר זה, נסקור לעומק את הפטור הזה, תנאיו, עדכונים חוקיים עדכניים לשנת 2025, דוגמאות מעשיות והמלצות מעשיות. כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי, אנו רואים מדי יום כיצד הבנת הפטור הזה יכולה להפוך פרויקט פוטנציאלי להצלחה כלכלית.

רקע: מהי תמ"א 38 ומדוע היא רלוונטית כיום?

תמ"א 38 אושרה בשנת 2005 על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, במטרה להתמודד עם סיכוני רעידות אדמה בישראל. התוכנית מאפשרת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980, תוך הוספת שטחי בנייה נוספים שממומנים על ידי מכירת דירות חדשות. ישנם שני מסלולים עיקריים: תמ"א 38/1, הכוללת חיזוק המבנה הקיים והוספת קומות או יחידות, ותמ"א 38/2, הכוללת הריסת המבנה ובנייה מחדש. בשנים האחרונות, עם עליית המודעות לסיכונים סיסמיים והצורך בהתחדשות עירונית, הפכו פרויקטים אלה לפופולריים במיוחד בערים כמו תל אביב, ירושלים וחיפה.

מבחינה כלכלית, פרויקטים אלה כרוכים בעסקאות מורכבות: בעלי הדירות "מוכרים" זכויות בנייה ליזם, בתמורה לשיפוץ, הרחבה או דירה חדשה. עסקאות אלה נחשבות כמכירת מקרקעין לצורך חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן עלולות להיות כרוכות במס שבח – מס של 25% על הרווח ההוני. כאן נכנס הפטור לתמונה: הוא נועד לעודד את בעלי הדירות להשתתף בפרויקטים, על ידי ביטול או צמצום חבות המס. על פי נתונים עדכניים, אלפי פרויקטים בוצעו בישראל בזכות הפטורים הללו, והם צפויים להתרחב בשנת 2025 עם תיקוני חקיקה חדשים.

החוק הרלוונטי: פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין

הפטור ממס שבח בפרויקטי חיזוק מבנים מעוגן בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, שהוכנס כהוראת שעה בשנת 2005 והוארך מספר פעמים. הסעיף המרכזי הוא 49לג1, שמתייחס למכירת זכויות במקרקעין שתמורתן מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית חיזוק. הפטור ניתן כאשר התמורה היא שירותי בנייה, כגון חיזוק המבנה, הוספת מעלית או הרחבת דירות, ולא כסף מזומן.

תנאי הפטור כוללים:

- הגבלת מספר הדירות: הפטור חל על מכירת זכויות בשתי דירות מגורים בבניין לכל היותר. אם לבעלים יש יותר משתי דירות, הוא יחויב במס על הדירה השלישית ומעלה.

- שיעור זכויות חלופיות: שיעור הזכות של המוכר בדירה החלופית (לאחר הפרויקט) חייב להיות שווה לשיעור זכותו בדירה הנמכרת. לדוגמה, אם הבעלים מחזיק 50% מדירה, הדירה החדשה חייבת להיות בבעלותו באותו שיעור.

- סוג התמורה: הפטור חל רק על תמורה שהיא שירותי בנייה, כגון חיזוק, הרחבה או בנייה מחדש. אם התמורה כוללת כסף, ייתכן חיוב מס חלקי.

- אישורים תכנוניים: הפרויקט חייב להיות מאושר כתוכנית חיזוק על פי תמ"א 38 או תוכניות מקבילות.

בנוסף, סעיף 49כד מעניק פטור ממס רכישה על רכישת הדירה החלופית, וסעיף 49כה קובע את שווי הרכישה של היזם לצורך חישוב מס עתידי. חשוב לציין כי הפטורים הללו הם הוראות שעה, והם הוארכו לאחרונה עד מאי 2026 בתיקון 99 לחוק.

הבדלים בין מסלולי תמ"א 38/1 ו-38/2

במסלול תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים), הפטור מוגבל יותר. התמורה חייבת להיות אך ורק שירותי בנייה כגון חיזוק, הוספת ממ"ד או מעלית. אם התמורה כוללת דירה נוספת, ייתכן חיוב מס. לדוגמה, אם בעל דירה מקבל הרחבה של 25 מ"ר, הפטור יחול על השבח הנובע מזכויות הבנייה שנמכרו.

לעומת זאת, במסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), הפטורים רחבים יותר. כאן, בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות, לעיתים גדולות יותר, והפטור חל גם על תמורה כספית מסוימת. תיקון 88 לחוק הרחיב את הפטור לשתי דירות לבעלים, במקום אחת קודם לכן, כדי לעודד פרויקטים גדולים יותר. בנוסף, דמי שכירות שמשולמים לדיירים בזמן ההריסה פטורים ממס, כפי שהובהר בהוראת ביצוע מ-2025.

עדכונים חוקיים עדכניים לשנת 2025

בשנת 2023, חוק ההסדרים הכניס תיקונים משמעותיים. תיקון 99 האריך את הפטורים עד 18 במאי 2026, רטרואקטיבית מ-1 בינואר 2022. בנוסף, תוקן סעיף 49לג1 כדי לאפשר פטור גם בהחלפת דירה בנכס שאינו דירת מגורים (כגון חנות), בכפוף לתנאים.

בחוק ההסדרים 2024, הורחב הפטור גם לפרויקטי פינוי-בינוי המשולבים עם חיזוק, עם התייחסות מיוחדת לדירות יחידות. רשות המסים הבהירה כי שיפוץ פנים בפרויקט תמ"א 38 יכול להיחשב כחלק מהתמורה הפטורה, אם הוא קשור ישירות לחיזוק. בשנת 2025, עם עליית מחירי הנדל"ן, תקרת הפטור עודכנה ל-5.5 מיליון ש"ח לדירה יחידה, מה שמגדיל את ההטבה.

דוגמאות מעשיות להמחשת הפטור

נניח בעל דירה בבניין ישן בתל אביב, ששוויה 2 מיליון ש"ח. בפרויקט תמ"א 38/1, הוא מוכר זכויות בנייה ליזם תמורת חיזוק והרחבה בשווי 500 אלף ש"ח. ללא פטור, המס היה 25% על 500 אלף ש"ח (125 אלף ש"ח). עם הפטור, הוא חוסך את הסכום הזה.

במקרה של תמ"א 38/2: משפחה בעלת שתי דירות בבניין מרוכז. הפרויקט כולל הריסה ובנייה מחדש, והם מקבלים שתי דירות חדשות גדולות יותר. הפטור חל מלא, כל עוד שיעור הבעלות נשמר. אם יש דירה שלישית, המס יחול עליה, אלא אם כן הבניין נחשב כשני מבנים נפרדים פיזית, כפי שדנו במקרים משפטיים.

דוגמה נוספת: בעל דירה שמקבל דמי שכירות של 5,000 ש"ח לחודש למשך שנתיים. על פי הבהרה מ-2025, סכום זה פטור ממס הכנסה ומס שבח.

היבטי מס נוספים: מס רכישה, מע"מ והטבות ליזמים

מעבר למס שבח, פרויקטי חיזוק כוללים הטבות במס רכישה: בעלי דירות פטורים ממס על רכישת הדירה החדשה, עד גובה שווי הדירה הישנה. במע"מ, סעיף 31ב לחוק מע"מ מעניק הקלה ליזמים, עם שיעור אפס על שירותי בנייה.

ליזמים, הפטורים מאפשרים תמחור תחרותי יותר, אך הם חייבים לדווח על שווי הרכישה כבסיס למס עתידי. בנוסף, אם הפרויקט כולל פינוי-בינוי, חוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי מ-2025 מרחיב את הפטורים לדירות במתחמים גדולים.

טיפים מעשיים לבעלי דירות ומשקיעים

1. בדקו זכאות מראש: התייעצו עם עו"ד מיסוי כדי לוודא שהפרויקט עומד בתנאי הפטור.

2. תכננו את המספרים: חשבו את השבח הצפוי והשוו בין מסלולים.

3. שימו לב לרישום: אם הבניין רשום כמשותף אחד אך פיזית נפרד, ייתכן פטור מורחב.

4. עקבו אחר עדכונים: חוק ההסדרים משתנה מדי שנה; בשנת 2025, צפויים תיקונים נוספים.

5. הימנעו מטעויות נפוצות: אל תקבלו תמורה כספית אם היא פוגעת בפטור.

הפטור ממס שבח בפרויקטי חיזוק מבנים הוא כלי רב עוצמה לעידוד התחדשות עירונית, המאפשר לבעלי דירות לשדרג את נכסיהם ללא נטל מס כבד. עם עדכונים כמו הארכת הפטורים עד 2026 והרחבתם לשתי דירות, השנה 2025 היא זמן אידיאלי להתחיל פרויקט. עם זאת, מורכבות החוק מחייבת ליווי מקצועי. אם אתם שוקלים פרויקט תמ"א 38, צרו קשר עם משרדנו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות. נשמח לסייע לכם למקסם את ההטבות.