פוסט זה מנתח מקרה מהעת האחרונה בנוגע להיטלי השבחה בהקשר של פרויקט התחדשות עירונית. המקרה, ערר מס' 65861-01-24, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הוד הבירה פרויקטים בע"מ נדון בבית המשפט המחוזי בירושלים, מתעמק במורכבות סביב פטור מהיטלי השבחה, בפרט בכל הנוגע להיתרי בנייה שניתנו מכוח תמ"א 38 (תמ"א 38) לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ותכניות מפורטות שהוכנו בהתאם מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
רקע תמ"א 38 והיטלי השבחה
תמ"א 38 היא תוכנית ארצית שנועדה לעודד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 מעניקה תמריצים, כגון זכויות בנייה נוספות, ליזמים המבצעים את פרויקטי החיזוק.
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי נכסים כאשר ערך הנכס שלהם עולה עקב אישורי תכנון שמעניקים זכויות בנייה נוספות לנכס קיים. עם זאת, סעיף 19(ב)(10) לחוק התכנון והבניה קובע פטור מהיטל השבחה בתנאים ספציפיים הנוגעים להיתר בנייה שניתן לבנייה או הרחבה של דירת מגורים, בין אם לפי תמ"א 38 או תכנית מפורטת שהוכנה על פי הנחיותיה, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. פטור זה חל גם אם פג תוקפה של תמ"א 38, ובלבד שהתוכנית המפורטת הוגשה לפני חקיקת חוק התכנון והבניה תיקון מס' 139 (2022).
סוגיה משפטית מרכזית: פרשנות הפטור
בלב הוויכוח המשפטי עומדת פרשנותו של סעיף 19(ב)(10) שעניינו פטור מהיטלי השבחה. באופן ספציפי, בית המשפט התחבט בקביעה מתי נבחנת הזכאות לפטור: במועד אירוע המימוש (אישור היתר הבניה) או במועד שתמ"א 38 אושרה. קביעה זו היא מכרעת משום שהיקף הזכויות המוענקות במסגרת תמ"א 38 יכול להתפתח עם הזמן עקב תיקונים ופרשנויות מקומיות.
המקרה הספציפי: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הוד הבירה פרויקטים בע"מ
במקרה זה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ערערה על החלטה בעניין הוד הבירה פרויקטים בע"מ בנוגע לפרויקט בנייה בירושלים. הפרויקט כלל הריסת בניין קיים בן 3 קומות ו- 18 יחידות דיור והקמת בניין חדש בן 6.5 קומות ו- 30 יחידות דיור. ליבת המחלוקת נסובה סביב השאלה האם יש לחשב את הפטור מהיטל השבחה על בסיס תמ"א 38 שהיה בתוקף בעת אישור היתר הבנייה בדצמבר 2020, או על סמך תיקונים מאוחרים יותר בתמ"א 38.
הטיעונים שהוצגו
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים טענה כי הפטור צריך להתאים לזכויות הבנייה שניתן לממש בירושלים במסגרת תמ"א 38 לאחר אישור תכנית 10038. לטענתם, הפטור צריך לשקף את זכויות הבנייה בפועל הקיימות בירושלים לפי תמ"א 38. הם טענו כי פרשנות הפטור צריכה להתחשב בהקשר הספציפי של תכנית מפורטת לפי תמ"א 38, תוך הפניה לסעיף 23.
הוד הבירה פרויקטים בע"מ התנגדה בטענה כי הפטור מהיטל השבחה מעוגן בחוק וקשור לזכויות המותרות לפי תמ"א 38 בעת מועד מתן היתר הבניה, ללא קשר לזכויות המפורטות בתוכנית 10038 לפי סעיף 23. הוד הבירה טענה כי הפטור נקבע על פי היקף הזכויות לפי תמ"א 38 בעת מתן היתר הבניה, תוך התייחסות לשינויים בתמ"א 10038 לאורך זמן.
החלטת בית המשפט והרציונל
בית המשפט דחה את הערעור ופסק לטובת הוד הבירה פרויקטים בע"מ. בית המשפט קבע כי המועד הרלוונטי להערכת הפטור הוא מועד מתן היתר הבניה. בית המשפט נימק את החלטתו בכך שהפטור נועד לעודד בנייה וכי היקף הזכויות המוקנות במסגרת תמ"א 38 משקף את התועלת הכלכלית המרבית הראויה בעת המימוש. בית המשפט הדגיש כי סעיף 19(ב)(10) הינו בעל מעמד נורמטיבי גבוה, הגובר על כל תכנית מפורטת שאושרה על ידי מוסד תכנון. עוד הבהיר בית המשפט כי תכנית 10038 משנה מתמ"א 38 רק את המפורט בהוראותיה, וכי תמ"א 38 היא לרבות כל שינוי שיאושר במסגרתה, מה שמביא למסקנה כי תמ"א 38 מכתיבה את היקף הפטור לעניין היטל השבחה.
השלכות פסק הדין
לפסק דין זה מספר השלכות חשובות על יזמים ובעלי נכסים המעורבים בפרויקטים במסגרת תמ"א 38:
יכולת חיזוי: ההחלטה מספקת בהירות ויכולת חיזוי לגבי אופן חישוב הפטור מהיטל השבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 לרבות תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38.
העיתוי הוא קריטי: עיתוי אישור היתר הבנייה הוא קריטי שכן הוא קובע איזו גרסה של תמ"א 38 חלה על חישובי הפטור.
ארצי מול מקומי: פסק הדין מחזק את עליונותה של תכנית המתאר הארצית (תמ"א 38) על פני תכניות מקומיות מפורטות לעניין פטור מהיטל השבחה.
עידוד פיתוח: בהתאמת הפטור לזכויות הקיימות במסגרת תמ"א 38 בעת מתן ההיתר, תומך פסק הדין במטרת התכנית לעודד פרויקטים לחיזוק מבנים.
שיקולים מעשיים ליזמים
הישארו מעודכנים: יזמים חייבים להישאר מעודכנים לגבי כל תיקון או עדכון ב- תמ"א 38 שעלולים להשפיע על הפרויקטים שלהם.
זירוז אישורים: בהינתן שהפטור נקבע בעת אישור ההיתר, על היזמים לשאוף לזרז את תהליך האישור וליהנות מהגרסה העדכנית ביותר של תמ"א 38.
התייעצו עם עורך דין: בהתחשב במורכבות של דיני התכנון והבנייה, התייעצות עם עורך דין היא חיונית כדי לנווט בנבכי היטלי השבחה ופטורים.
מסקנה
פרשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הוד הבירה פרויקטים בע"מ מדגישה את השיקולים המשפטיים והמעשיים המתמשכים סביב פרויקטים לפיתוח עירוני במסגרת תמ"א 38. באמצעות הבהרת העיתוי וההיקף של הפטור מהיטל השבחה, החלטת בית המשפט מספקת הדרכה רבת ערך ליזמים ולבעלי נכסים. מקרה זה מדגיש את החשיבות של הבנת יחסי הגומלין בין תקנות התכנון הארציות והמקומיות ופנייה לייעוץ כדי להבטיח מילוי של החוק ומיקסום היתרונות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לפסק הדין המלא לחצו
Comments