זיכרון דברים: האם מדובר בהסכם מחייב או סתם הצהרת כוונות? פסק הדין שיבהיר לכם אחת ולתמיד
- אברהם זיו כהן
- 24 ביוני
- זמן קריאה 6 דקות
בתחום הנדל"ן הסוער של ישראל, לא פעם אנו נתקלים במונח "זיכרון דברים" – מסמך ביניים הנחתם בין צדדים בתחילת משא ומתן לעסקת מקרקעין. השאלה הגדולה שתמיד מרחפת מעל מסמך כזה היא: האם זיכרון הדברים הזה הוא באמת חוזה מחייב לכל דבר ועניין, או שמא רק "הסכם עקרונות" כללי שנועד להראות רצינות הצדדים, ללא כל תוקף משפטי מחייב? פסק דין חדש יחסית של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין סיני נ' אל. איי (חזק) השקעות בע"מ ואח', נותן לנו הצצה מעמיקה לאופן שבו בתי המשפט ניגשים לשאלה הזו, וכיצד הם מכריעים בה.
המקרה הנדון: עסקת מקרקעין מסובכת שהפכה למחלוקת משפטית
הסיפור שלנו מתחיל בחודש נובמבר 2019, כאשר מר דוד סיני ("התובע"), בעל הזכויות במקרקעין בלב תל אביב-יפו (בגוש 7087, חלקות 155, 167 וחלק מחלקות 15, 16), ניהל משא ומתן עם חברת אל. איי (חזק) השקעות בע"מ ("הנתבעת") ובעליה היחיד, מר להב לוי ("הנתבע"). מטרת המשא ומתן הייתה למכור את המקרקעין לנתבעים לצורך יזמות נדל"ן.
לאחר כשלושה חודשי משא ומתן, ביום 23.1.2020, חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "זיכרון דברים". מסמך זה כלל עקרונות לעסקה מורכבת, ששילבה עסקת מכר ועסקת קומבינציה. מכוחו, שולמה מקדמה בסך 200,000 ש"ח, ונרשמה הערת אזהרה על המקרקעין לטובת הנתבעים.
המחלוקת המרכזית בתיק: האם זיכרון הדברים הזה אכן מהווה הסכם מחייב למכר המקרקעין מהתובע לנתבעים?
על אף החתימה על זיכרון הדברים, הצדדים המשיכו במשא ומתן אינטנסיבי במשך כחצי שנה, במהלכו הוחלפו טיוטות רבות. הטיוטה האחרונה נשלחה על ידי בא כוח התובע ביום 30.8.2020. אולם, ביום 10.9.2020, הודיע התובע לנתבעים כי הוא מפסיק את המשא ומתן. הנתבעים, כמובן, דחו את ההודעה וטענו כי ההסכמות, ובכללן זיכרון הדברים, מחייבות ולא ניתן לחזור מהן.
בעקבות המחלוקת, הגיש התובע תביעה לסעד הצהרתי שזיכרון הדברים אינו מחייב ולמחיקת הערת האזהרה. מנגד, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד לאכיפת ההסכמות בין הצדדים.
המסגרת המשפטית: מתי "זיכרון דברים" הוא חוזה לכל דבר?
בית המשפט הדגיש כי שאלת תוקפו של זיכרון דברים היא שאלה שכיחה בפסיקה הישראלית, וכי ההלכה בעניין זה ברורה. נקודת המוצא, עוד מפסק הדין המנחה בעניין רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (1979), היא שגישה פורמלית לפיה מסמך ביניים לעולם נעדר תוקף משפטי – נדחתה. במקומה, אומצה גישה מהותית, הבוחנת האם מסמך הביניים עומד בדרישות המהותיות לכריתת חוזה.
כדי שזיכרון דברים ייחשב לחוזה מחייב, נדרש שיתקיימו שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה:
גמירת דעת: רצון הצדדים להתקשר בהסכם מחייב באופן מיידי.
מסוימות: ההסכמה צריכה להיות מסוימת דיה, כלומר לכלול את התנאים המהותיים והחיוניים לעסקה.
חשוב לזכור: כותרת המסמך כ"זיכרון דברים" או העובדה שנקבע כי ייחתם הסכם מפורט בעתיד – אינה מכריעה את גורל המסמך. יש לבחון את מהות ההסכמה ואת מכלול הנסיבות. ככל שזיכרון הדברים מפורט ומסוים יותר, כך הוא מעיד חזק יותר על גמירת דעת הצדדים.
ניתוח פסק הדין: מבחן המסוימות
בית המשפט בחן בקפידה את זיכרון הדברים שהיה בפניו, שהשתרע על פני שלושה עמודים. הוא מצא כי זיכרון הדברים מפורט מאוד וכולל התייחסות לכל פרט מהותי הנדרש לעסקת נדל"ן. בין היתר, נקבעו בו:
הגדרת המקרקעין.
התמורה לעסקת המכר.
חלוקת שיעור הקומבינציה.
רישום הערת אזהרה.
החזקה והשימוש בתקופת הביניים.
הוצאות הפרויקט.
נושאי מיסוי והיטלים (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מע"מ ואגרות והיטלי פיתוח).
זהות משרד עורך דין מלווה.
התובע טען כי זיכרון הדברים חסר מסוימות בפרטים מהותיים, כמו נושאי מיסוי, מע"מ, מימון העסקה ושעבוד המקרקעין, זהות החברה המתקשרת, העדר סנקציות, תנאי מתלה ועוד. בית המשפט דחה את כל הטענות הללו אחת לאחת:
נושאי מיסוי ומע"מ: זיכרון הדברים כלל סעיף מפורט שמתייחס למיסוי וחלקו גם בכתב יד. הפסיקה קובעת כי היעדר התייחסות לסוגיית המיסים אינה פוגעת במסוימות, שכן ניתן להשלים פרטים אלה מכוח הדין או הנוהג. יתרה מכך, לא נתגלתה מחלוקת מהותית בין הצדדים בנושא המיסוי שלא הוסדרה. גם סוגיית המע"מ אינה פוגעת במסוימות, שכן הפסיקה קבעה כללים ברורים להשלמתה.
מימון העסקה ושעבוד המקרקעין: אומנם זיכרון הדברים לא כלל את כל הפרטים בנושא, אך בית המשפט קבע כי הצדדים הגיעו להסכמה מלאה בעניין זה בשלב מאוחר יותר של המשא ומתן, והדבר מצא ביטוי בטיוטה האחרונה. מכאן, חוסר זה לא פגע במסוימות.
החברה המתקשרת: זיכרון הדברים היה ברור בעניין זה – הוא ציין את הנתבע וגם איפשר הקמת "חברה יזמית" מטעמו, נוהג מקובל בפרויקטים מסוג זה.
פרטים נוספים (סנקציות, תנאי מתלה): בית המשפט קבע כי אלה אינם פרטים הכרחיים למסוימות של זיכרון דברים. יתרה מכך, גם לגביהם הגיעו הצדדים להסכמות בטיוטות מאוחרות יותר.
המסקנה לגבי מסוימות: בית המשפט קבע כי זיכרון הדברים מסוים דיו להוות הסכם מחייב להתקשר בעסקת המקרקעין.
ניתוח פסק הדין: מבחן גמירת הדעת
בבחינת גמירת הדעת, בית המשפט בחן שלושה מישורים: רקע החתימה ונסיבותיה, לשון זיכרון הדברים, והמשא ומתן שהתנהל לאחר החתימה.
רקע ונסיבות החתימה:
הצדדים היו אנשי עסקים מנוסים ומתוחכמים בתחום הנדל"ן, ונעזרו בשני משרדי עורכי הדין המובילים בישראל.
התובע, באמצעות נציגו מר דורון מיכלין, הבהיר כי הוא לוחץ לחתימה על מסמך מחייב. הנתבע, מצידו, התייעץ עם עורך דינו שהזהיר אותו שזיכרון הדברים יחייב אותו.
ההתכתבויות בין הצדדים לפני החתימה העידו על כוונה ברורה לסגור עסקה מחייבת, ולא רק "להראות רצינות".
התובע לא נתן גרסה קוהרנטית לכך שזיכרון הדברים נועד לחייב רק את הנתבע.
לשון זיכרון הדברים:
המסמך כלל אמירות מפורשות כמו: "הצדדים הגיעו להסכמות" ו-"הצדדים מתחייבים להתקשר האחד עם השני, בהסכם מכר ובהסכם קומבינציה והכל בכפוף להסכמות הצדדים במסמך זה וכמפורט להלן". ניסוח זה, המכפיף הסכם עתידי לזיכרון הדברים, מהווה אינדיקציה משמעותית לגמירת דעת.
תשלום מקדמה בסך 200,000 ₪: תשלום מקדמה מהווה אינדיקציה מוכרת ומשמעותית לגמירת דעת להתקשר בהסכם מחייב.
הסכמה למסירת חזקה בחלק מהמקרקעין: מסירת חזקה היא סממן מובהק לגמירת דעת.
היתר לרישום הערת אזהרה: זהו צעד משמעותי מאוד, המעניק לרוכש זכות מעין קניינית, ומעיד על גמירת דעת הבעלים למכור.
תיקונים בכתב יד וחתימות מרובות: העובדה שהצדדים עברו בקפדנות על המסמך, תיקנו פרטים מהותיים בכתב יד, והתובע חתם על המסמך בלמעלה מ-10 מקומות – מעידה על רצינותם ועל גמירת דעתם לגבי כל פרט ופרט.
המסקנה לגבי גמירת הדעת: בית המשפט קבע כי נסיבות החתימה ולשון זיכרון הדברים מלמדות על גמירת דעת מלאה של שני הצדדים להתקשר בהסכם מחייב.
מה קרה אחרי החתימה? המשא ומתן הממושך וההשלכות
התובע טען כי המשא ומתן הממושך לאחר זיכרון הדברים (כשבעה חודשים), והעלאת נושאים חדשים מצד הנתבע, מעידים כי זיכרון הדברים לא היה מחייב או שאף נזנח. בית המשפט דחה טענה זו באופן נחרץ.
המשא ומתן: עצם קיומו של משא ומתן לאחר זיכרון דברים אינו מלמד כשלעצמו על אי-חיובו. הצדדים נדרשים לשאת ולתת על נוסח ההסכם המפורט.
הטיוטה האחרונה (30.8.2020): בית המשפט בחן את הטיוטה האחרונה וקבע כי כל המחלוקות המהותיות יושבו והוסכמו, למעט נושא אחד שולי ונקודתי. טיוטה זו שיקפה את מתווה העסקה ותנאיה המסחריים כפי שגובשו בזיכרון הדברים.
המחלוקת היחידה שנותרה: המחלוקת היחידה הייתה סביב הפיצוי שייתן התובע לנתבע במקרה שלא יצליח למכור את כלל המקרקעין המפורטים בזיכרון הדברים (כאשר חלק מהזכויות לא היו רשומות על שמו). בית המשפט קבע כי זו הייתה מחלוקת נקודתית, כמעט מוסכמת במלואה, שלא הצדיקה את נסיגת התובע.
הוסכם כי אם התובע לא יצליח להביא את מלוא השטח, תבוצע הפחתה במזומן בסך 7,000,000 ש"ח. המחלוקת הייתה רק על השלכות המס של ההפחתה, וזאת בתרחיש היפותטי בלבד.
בית המשפט קבע כי זו מחלוקת שולית, פתירה, שבוודאי אין בה לבטל את הסכמת הצדדים.
אי-דיווח לרשויות המס: התובע טען כי אי-הדיווח על זיכרון הדברים לרשויות המס מעיד על כך שהצדדים לא ראו בו הסכם מחייב. בית המשפט קיבל שזו אינדיקציה אפשרית אך לא מכרעת. ההסבר שניתן על ידי הצדדים היה שרצו לשמור על גמישות לבחון מתווה מיסוי אופטימלי. בית המשפט קיבל את ההסבר כסביר והגיוני.
המסקנה לגבי המשא ומתן שלאחר החתימה: המשא ומתן הממושך שימש להשלמת פרטים והתאמות, ולא העיד על זניחת זיכרון הדברים או על חוסר גמירת דעת. המחלוקת שנותרה ערב ההודעה על הפסקת המשא ומתן הייתה שולית ופתירה.
אכיפת זיכרון הדברים: כן או לא?
התובע טען כי גם אם זיכרון הדברים מחייב, הוא אינו ניתן לאכיפה בשל חוסר מסוימות שנותר, ובשל העדר אמון ושיתוף פעולה בין הצדדים. בית המשפט דחה טענות אלו לחלוטין.
מסוימות ואפשרות השלמה: זיכרון הדברים והטיוטה האחרונה מסוימים דיים וניתנים לאכיפה. המחלוקת היחידה שנותרה (ההפחתה במקרה של אי-מכירת כלל המקרקעין) ניתנת לגישור בתום לב, או באמצעות מנגנון שמאות מוסכם.
אמון בין הצדדים: התובע עצמו העיד שאין לו בעיה אישית עם הנתבע, ושהיה מוכן להתקשר איתו בהסכם גם ביום הדיון, בכפוף להמלצת נציגו. עדות זו ביטלה את טענת העדר האמון.
אי-תשלום התמורה: בית המשפט קבע כי העובדה שהנתבע לא שילם את התמורה הנוספת אינה מבטלת את זיכרון הדברים, שכן התובע עצמו התכחש לו. המקדמה ששולמה עדיין נמצאת בידי התובע.
המסקנה הסופית: זיכרון הדברים הינו הסכם מסוים ואכיף, כאשר האכיפה תהיה בהתאם להסכמות הצדדים שהשלימו את זיכרון הדברים, כפי שאלו מפורטות בטיוטה האחרונה מיום 30.8.2020.
מדוע התובע נסוג ב"ישורת האחרונה"?
בית המשפט התייחס לשאלה המתבקשת: מדוע התובע, לאחר חתימה על זיכרון דברים וקבלת מקדמה, ובהינתן שהצדדים הגיעו לטיוטה סופית ומוסכמת כמעט במלואה, בחר לסגת מההסכמות המחייבות?
התשובה, לפי בית המשפט, טמונה ככל הנראה בהצעה טובה יותר שהונחה לפני התובע על ידי צד ג' – חברת אופק בלומפילד בע"מ. נקבע כי המשא ומתן עם חברת אופק החל עוד לפני הודעת הנסיגה מהנתבעים, וסביר כי הוא זה שהניע את התובע לחזור בו מההסכמות המחייבות עם הנתבעים.
ההכרעה: זיכרון הדברים מחייב!
לאור כל הנימוקים המפורטים, בית המשפט דחה את תביעת התובע במלואה וקיבל את התביעה שכנגד של הנתבעים במלואה.
ניתן צו הצהרתי הקובע כי זיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב, וכן צו עשה לאכיפת זיכרון הדברים, בהתאם לאמור בו ובתוספת ההסכמות המאוחרות יותר כפי שבאו לידי ביטוי בטיוטה האחרונה מיום 30.8.2020.
בנוסף, חויב התובע לשאת בהוצאות הנתבעים בסך 250,000 ש"ח (כולל מע"מ).
לסיכום
פסק הדין הזה מהווה תזכורת חשובה לכל מי שמתנהל בעולם עסקאות הנדל"ן: זיכרון דברים, על אף שמו, הוא מסמך שיש להתייחס אליו ברצינות מירבית. במקרים רבים, הוא עשוי להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, במיוחד כאשר הוא מפורט, כולל פרטים מהותיים, ומעיד על גמירת דעת הצדדים להתקשר בעסקה. חזרה ממנו באופן חד צדדי עלולה לגרור סנקציות משפטיות כבדות, כולל אכיפתו ותשלום הוצאות משפט ניכרות.
לקריאת פסק הדין:
Comments