סיווג עסקה במקרקעין: הונית או פירותית? פסק דין חדש מספק תשובות
- אברהם זיו כהן
- לפני 14 דקות
- זמן קריאה 3 דקות
לאחרונה ניתן פסק דין משמעותי בבית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת אורית וינשטיין) העוסק בשאלה מרכזית בתחום דיני המס והמקרקעין – האם מכירת דירת מגורים היא עסקה הונית הפטורה ממס שבח, או שמא מדובר בעסקה פירותית החייבת במס הכנסה?
במרכז הפרשה עמד מר ערן בנטל, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן, אשר בשנת 2013 רכש דירה בבניין ישן בחיפה – בניין שבו שלוש דירות בלבד. את יתר הדירות רכשו שלושה אנשים נוספים, כולם בעלי קשרים מקצועיים וחברתיים הדוקים עם המערער, ביניהם גם עורכי דין ממשרד עורכי הדין שטיפל בעסקאות.
שלוש שנים לאחר הרכישה, נמכרו כל הדירות ביום אחד ובאותם תנאים, במסגרת עסקה אחת לחברת יזמות שהתעניינה בקידום פרויקט תמ"א 38 על הבניין. עליית ערך הנכס הייתה חדה – כל אחד מהבעלים מכר את דירתו במחיר הגבוה ביותר מפי שניים ממחיר הרכישה.
הטענה המרכזית: השקעה תמימה או פעילות מסחרית?
המערער טען לכל אורך ההליך כי מדובר בהשקעה פרטית תמימה: הוא רכש את הדירה לשם השקעה, השכיר אותה למשך כל תקופת הבעלות, ולדבריו – רק במקרה נוצרה האפשרות למכור אותה ברווח בעקבות הצעת רכש מצד יזם שהתעניין בכל הבניין.
לפי טענתו, לא הייתה התארגנות מוקדמת עם יתר הרוכשים לקדם פרויקט יזמי, לא היה הסכם שותפות או הבנה מוקדמת, ולא בוצעה כל פעולה עסקית במשותף. בנוסף, הדירה מומנה במשכנתא "רגילה", ללא הלוואות מורכבות.
טענות רשות המסים: מיזם עסקי במסווה של השקעה
מנגד, פקיד שומה חיפה טען כי מדובר במיזם עסקי ברור – התארגנות של אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן (שמאי מקרקעין ועורכי דין) שנכנסו לעסקה מתואמת לרכישת כל הבניין תוך חלוקה רבעונית, שהגישו ביחד בקשה לתמ"א 38, נפגשו עם אדריכל לקידום ההיתר, ולבסוף מכרו את הנכס יחד תוך תיאום מלא.
לטענת המדינה, לא מדובר במכירת דירות בודדות – אלא בפרויקט נדל"ני שבו נרכש נכס ישן בזול, בוצעו בו פעולות השבחה תכנוניות, ולבסוף נמכר כולו ברווח עצום, תוך פיצול תמורתו בין הבעלים.
עמדת בית המשפט: עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי
פסק הדין קובע נחרצות: מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי – לא בהשקעה פרטית תמימה. בית המשפט ניתח את המקרה לפי שורת מבחנים מקובלת בפסיקה:
1. תקופת ההחזקה – קצרה יחסית
המערער החזיק בנכס כשלוש שנים בלבד – פרק זמן קצר ביחס להשקעות נדל"ן הוניות.
2. התמחות וידע מקצועי
המערער הוא שמאי מקרקעין מקצועי ובעל רישיון תיווך. מומחיותו בתחום מצביעה על פוטנציאל לפעולה מתוחכמת ולא תמימה.
3. שיתוף פעולה
כל הדירות נרכשו באותו יום, באותו מחיר, באמצעות אותו משרד עורכי דין. המערער לא ניהל משא ומתן עצמאי, קיבל ייצוג משפטי חינם ללא ייפוי כוח, ולדבריו – "בגלל החברות עם אחד הרוכשים האחרים".
4. תיאום תכנוני
הוגשה בקשה משותפת לתמ"א 38, הוזמן אדריכל שביצע עבודות תכנון בשם כל הבעלים, ונעשו פגישות רבות להוצאת היתר – עוד טרם המכירה לרוכש החדש.
5. מכירה מתואמת
כל הדירות נמכרו ביום אחד, באותם תנאים ובאותה תמורה, תוך הצגת תוכניות לפיתוח עתידי. בית המשפט התרשם כי נעשה תיאום כולל למכירת "המיזם" ולא "דירה בודדת".
משמעות פסק הדין: גבולות ברורים בין השקעה פרטית לפעולה מסחרית
פסק הדין ממחיש בצורה חדה את הגבול שנמתח בדיני המס בין רכישה לשם השקעה לבין פעולה יזמית שחייבת במס הכנסה. המבחנים שנקבעו בפסיקה (כגון משך החזקה, תדירות, היקף, מימון, ייעוד, ידע מקצועי ועוד) יושמו כאן במלואם.
קביעה כי מדובר בעסקת "אקראי בעלת אופי מסחרי" משמעה מס שולי לפי מדרגות מס הכנסה – ולא מס שבח הוני שיכול לעיתים ליהנות מפטורים. מדובר בפער מס של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
מסר למשקיעים ובעלי מקצוע בנדל"ן
המשמעות המעשית של פסק הדין חורגת הרבה מעבר למקרה הפרטני של בנטל. משקיעי נדל"ן, שמאים, עורכי דין, יזמים ואפילו "משקיעים פרטיים" חייבים להבין: כאשר יש התארגנות לרכישת נכס עם פוטנציאל השבחה ומכירה ברווח – גם אם אינה מלווה בהקמת חברה – ייתכן שמדובר בפעולה בעלת אופי מסחרי.
פסק הדין שולח מסר ברור: הידע המקצועי, הקשרים, התמחות, תכנון והשלבים שבוצעו – הם ראיות לכך שמדובר בפרויקט עסקי. גם אם לא נחתם הסכם פורמלי, ההתנהגות בפועל עשויה להספיק לקביעת חבות במס פירותי.
לסיכום
פסק הדין בעניין ערן בנטל הוא תזכורת חשובה לכך שמס הכנסה לא נבחן רק לפי הצהרות הנישום – אלא לפי מכלול הנסיבות, הראיות וההקשרים. ההבחנה בין עסקה הונית לפירותית היא לא פורמלית אלא מהותית, והיא נשענת על בחינה רחבה של העובדות.
לכן, כל מי שעוסק ברכישת ומכירת נכסי מקרקעין – בין אם כפרט ובין אם כאיש מקצוע – חייב להכיר את הפסיקה, להיוועץ מראש בעורך דין או רו"ח המתמחים במיסוי מקרקעין, ולפעול בתום לב ובשקיפות.
משרדנו מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, תכנון מס, וייצוג בהליכי שומה מול רשויות המס. נשמח לספק לכם ייעוץ מוקדם כדי להימנע מטעויות יקרות.
לקריאת פסק הדין
Comments